Niedozwolone postanowienia w umowach deweloperskich - strona 2
Odbiór mieszkania
Do dnia wejścia w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy (…) najczęstszym grzechem deweloperów związanym z odbiorem było zastrzeganie w umowach prawa do jednostronnego odbioru lokalu przez dewelopera w razie niestawiennictwa nabywcy lub w razie odmowy podpisania przez niego protokołu odbioru. Kwestia ta jest istotna z uwagi na to, iż od chwili odbioru na nabywcę przechodzą nie tylko korzyści, ale również ryzyka i ciężary związane z nieruchomością, w tym obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości, jak również zaczynają biec terminy rękojmi.
Przepis art. 27 ust. 2 Ustawy rozwiewa w tym zakresie wątpliwości, wyraźnie wskazując, iż odbiór musi zostać dokonany w obecności nabywcy. Niewyjaśniona pozostaje jednak kwestia: czy nabywca może w obecnym stanie prawnym stawić się na czynności odbiorowe, ale odmówić dokonania odbioru i nie podpisywać przedłożonego mu protokołu?
Należy zwrócić uwagę na niefortunne sformułowanie art. 27 ust. 3 Ustawy, zgodnie z którym „z odbioru (…) sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady” – nie ma tu ani jednego słowa o prawie do odmowy podpisania protokołu. Pojawiają się stanowiska, według których nabywcy przysługuje takie uprawnienie, jeżeli wady nieruchomości są istotne, posiłkując się w tym zakresie analogią do dotychczasowych orzeczeń oraz zapisów art. 643 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi zamawiający jest obowiązany odebrać tylko takie dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. Trzeba też pamiętać, że nowa ustawa została uchwalona w celu zapewnienia ochrony i umocnienia praw nabywców, trudno więc zaakceptować interpretację, zgodnie z którą w porównaniu z poprzednim stanem prawnym zostałyby one ograniczone. Tym samym z dużą dozą ostrożności należy podchodzić do wprowadzania do umów deweloperskich klauzul wyłączających możliwość odmowy dokonania odbioru przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu.
Zarząd nad nieruchomością
Wraz z dokonaniem odbioru lokalu strony zazwyczaj zawierają umowę o sprawowanie zarządu nad nieruchomością. Zobowiązanie do jej zawarcia wskazywane jest już w treści umowy deweloperskiej. Problem polega na tym, iż na takim etapie ciężko jest jeszcze deweloperom określić warunki, na jakich zarząd mógłby być sprawowany. Najczęściej wskazywane jest zatem ogólne zobowiązanie nabywcy do zawarcia takiej umowy, w stosunku do której nie podano: wysokości opłaty za sprawowanie zarządu, czasu, na jaki zostanie zawarta czy też zasad jej rozwiązywania. Tym samym nabywca zobowiązuje się do zaciągnięcia zobowiązania o nieoznaczonej treści, przy czym niezwarcie takiej umowy najczęściej jest obwarowane dotkliwymi sankcjami dla nabywcy.<-p>
Postanowienia takie należy uznać za niedozwolone, co znajduje też wyraz w orzeczeniach Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zakwestionował m.in. poniższe postanowienie: „Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2. etap. Powyższe obowiązki Sprzedający może przenieść na osobę trzecią."
Autor: Paweł Kobierzewski, starszy prawnik w Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy należącej do Grupy Trinity S.A.
