Niedozwolone postanowienia w umowach deweloperskich
W poprzednim numerze przedstawiony został szereg zapisów spotykanych w umowach deweloperskich, które mogą zostać zakwestionowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niniejszy artykuł jest kontynuacją i przedstawia kolejne kontrowersyjne postanowienia.
Kary umowne
Wprowadzony do Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego art. 25 wskazuje, iż wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Nie oznacza to jednak, że deweloper może w umowie umieszczać zapisy o np. odsetkach w takiej wysokości, by nie przekraczały one ewentualnych kar nałożonych na nabywcę. Na gruncie nowej ustawy wciąż aktualny pozostaje pogląd, iż w wypadku odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie nabywcy wysokość kary na rzecz dewelopera nie może osiągać 5% wartości lokalu. Ponadto w umowach deweloperskich występują odsetki za opóźnienie albo zwłokę w spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę. Zwykle określane są one w stawkach dziennych. Za klauzule niedozwolone należy uznać już takie zapisy, które przewidują odsetki w wysokości 0,1% (i wyższej) za każdy dzień zwłoki albo opóźnienia.
Koszty zawarcia umowy
Ustawa deweloperska znacząco zwiększyła koszty obsługi notarialnej procesu zakupu nieruchomości. Zgodnie z art. 20 ust. 2 Ustawy prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, przez co zamiast liczyć 20 stron często jego objętość przekracza 80, zaś za jedną stronę wypisu notariusze biorą przeciętnie 6 zł. Zgodnie z art. 26 ust. 2 Ustawy deweloper i nabywca ponoszą koszty notarialne (w tym koszty wydania wypisów aktu) w częściach równych.
Zawarcie umowy deweloperskiej nie kończy jednak procesu zakupu – potrzebna jest jeszcze umowa rozporządzająca własnością nieruchomości, która przeniesie to prawo na nabywcę. Przepis art. 26 ust. 2 Ustawy milczy jednak w sprawie kosztów umowy jej zawarcia.
Można spotkać się z opiniami, iż koszty sporządzenia umowy przenoszącej własność nieruchomości i koszty wypisów powinny być ponoszone po połowie przez nabywcę oraz dewelopera. Ciężko znaleźć jednak uzasadnienia dla tych twierdzeń w świetle jednoznacznego brzmienia art. 26. Artykuł ten odnosi się wyłącznie do zawierania umowy deweloperskiej i postępowania wieczystoksięgowego. Tym samym klauzule obligujące konsumentów do uiszczenia całości taksy za zawarcie umowy przyrzeczonej nie powinny być traktowane jako sprzeczne z treścią ustawy. Zasada równego podziału kosztów dotyczy więc wyłącznie tych związanych z umową deweloperską oraz z postępowaniem wieczystoksięgowym, tylko zatem wyłącznie zapisy naruszające tę zasadę należy uznać za nieważne.
