Na Psim Polu najtaniej
Z danych obejmujących cały rok 2011 wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu kształtowała się na poziomie 6018 zł za m2. Analiza transakcji lokalami mieszkalnymi zawartych w roku 2012 wykazała natomiast, że średnia cena jednostkowa wyniosła 5440 zł za m2, co wskazuje 10% spadek w stosunku do roku poprzedniego.
Raport: rynek wtórny mieszkań we Wrocławiu w 2012 roku
Ważnym czynnikiem mającym wpływ na cenę jest tradycyjnie lokalizacja. Najdroższą dzielnicą niezmiennie pozostaje Stare Miasto, w którym średnia cena jednostkowa w roku 2012 osiągnęła poziom 6164 zł za m2, czyli o ok. 700 zł za m2 wyższy od ceny średniej dla Wrocławia. Najtańszą dzielnicą, podobnie jak w latach poprzednich, jest Psie Pole ze średnią ceną jednostkową 5189 zł za m2. Pozostałe wrocławskie dzielnice: Krzyki, Fabryczna, Śródmieście osiągnęły w roku 2012 średnią cenę jednostkową lokali mieszkalnych na poziomie odpowiednio: 5476 zł, 5242 zł i 5382 zł za m2, zatem oscylowały wokół średniej ceny dla całego miasta.
Widoczny jest wzrost liczby transakcji o cenie jednostkowej niższej niż 3500 zł za m2. Dotyczyły one głównie lokali usytuowanych w budynkach przedwojennych o powierzchni użytkowej większej niż 60 m2. Najwięcej transakcji zawarto na poziomie 4500–6500 zł za m2, co stanowiło ok. 62% ogółu rynku lokali mieszkalnych. Nieliczne nieruchomości lokalowe uzyskiwały ceny jednostkowe na poziomie 7500 zł za m2 i wyższym (ok. 4% ogółu transakcji). Dotyczyły one głównie lokali o powierzchni do 45 m2, zlokalizowanych w rejonie Starego Miasta oraz osiedlach do niego przyległych, w budynkach o różnym wieku i technologii budowy. Ceny jednostkowe wyższe niż 8000 zł za m2 osiągały w transakcjach na rynku wtórnym lokale mieszkalne zlokalizowane w ścisłym centrum miasta Wrocławia (Rynek) oraz lokale mieszkalne w nowoczesnych inwestycjach typu apartamentowego (m.in. „Angel Wings”, „Justin Center”, „Apartamenty Dąbie”).
W zestawieniu liczby transakcji zawartych we Wrocławiu wyróżniają się dwie sąsiadujące ze sobą dzielnice: Krzyki i Fabryczna, których dotyczyło łącznie 61,6% wszystkich zawartych transakcji lokalami mieszkalnymi. Rejony te od kilku lat cieszą się niezmiennie dobrą opinią wśród potencjalnych nabywców. Ponadto od czasu tzw. boomu mieszkaniowego widoczny jest systematyczny wzrost aktywności deweloperów, co wprost przekłada się na rozwój kolejnych obrębów w poszczególnych dzielnicach. Kolejne co do liczby transakcji są Śródmieście (16,6%) oraz Stare Miasto (12,4%), które ze względu na rozległy obszar, dużą intensywność zabudowy oraz położenie na ich terenie ośrodków akademickich charakteryzują się znacznymi możliwościami rynkowymi. Na ostatnim miejscu plasuje się Psie Pole z wynikiem 9,4%.
Analiza rynku lokali mieszkalnych we Wrocławiu w roku 2012 wykazała, iż najpopularniejszym metrażem pozostają mieszkania o powierzchni użytkowej zawartej w przedziale 45–60 m2. Następnym najliczniejszym przedziałem są lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej 30–45 m2. Łącznie te dwa przedziały powierzchniowe stanowią ok. 66% wszystkich transakcji. Na ten stan istotny wpływ miały zamknięte z dniem 31 grudnia 2012 roku programy rządowych dopłat do kredytów na zakup własnego „m” – „Rodzina na swoim” oraz „Singiel na swoim”. Najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej mniejszej niż 30 m2 (ok. 10% ogółu transakcji) lub większej niż 75 m2 (ok. 7% ogółu transakcji).
Nadal widoczna jest korelacja pomiędzy powierzchnią i rozkładem mieszkania a osiąganą ceną metra kwadratowego: im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena jednostkowa. Wynika to z faktu, iż potencjalni nabywcy wciąż wolą kawalerki lub małe mieszkania dwu- i trzypokojowe od mieszkań o większej powierzchni użytkowej (powyżej 75 m2). Ponadto aktualna sytuacja na wrocławskim rynku obrotu nieruchomościami (m.in. zaobserwowane zmniejszenie dostępności kredytu, potencjalni klienci to w dużej mierze młodzi ludzie pozostający po studiach w mieście, a co za tym idzie – poszukujący pierwszego własnego „m”) spowodowała, iż mieszkania o mniejszej lub średniej powierzchni (ok. 50 m2) są bardziej poszukiwane na rynku.
Podstawa opracowania:
Analiza rynku lokali mieszkalnych sporządzona na podstawie cen transakcyjnych sprzedaży na terenie miasta Wrocławia zawartych w aktach notarialnych udostępnionych przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu oraz wrocławskich spółdzielni mieszkaniowych.
Autor: Agata Trznadel
