Kredyty hipoteczne – poradnik
Decyzja dotycząca wyboru kredytu hipotecznego należy do najtrudniejszych, a jej skutki są odczuwalne przez długie lata. Warto więc podejść poważnie do tego tematu. Posiadając odpowiednią wiedzę, unikniemy wielu błędów, a także wybierzemy najlepsze dostępne rozwiązanie. Skąd zatem czerpać rzetelną wiedzę? Jak wygląda procedura uzyskiwania kredytu hipotecznego? Poniższy przewodnik odpowie na te pytania.
Źródła wiedzy o kredycie hipotecznym
Im więcej informacji posiadamy, tym lepszą decyzję możemy podjąć. Taka ogólna zasada ma z pewnością zastosowanie w wypadku wyboru kredytu hipotecznego. Skąd zatem czerpać potrzebne informacje? Wiedzę na ten temat znajdziemy w literaturze fachowej oraz Internecie. Możemy także zasięgnąć opinii znajomych lub rodziny.
Opublikowano do tej pory kilka szerokich tematycznych omówień związanych z kredytem hipotecznym. Takie poradniki i kompendia wiedzy mogą okazać się przydatne.. Artykuły o nowościach w produktach bankowych często pojawiają się w literaturze branżowej związanej z finansami i bankowością. Informacje o ważniejszych zmianach na rynku znajdziemy także w prasie codziennej. Warto jednak pamiętać, że chociaż część wiedzy jest uniwersalna, niektóre informacje mogą po czasie okazać się nieaktualne, z powodu szybko zmieniających się warunków na rynku kredytów hipotecznych
Aby orientować się w bieżących wydarzeniach zwianych z rynkiem kredytowym, można również odwiedzać serwisy tematyczne, strony banków oraz fora internetowe, na których możemy poznać opinie osób, które już uzyskały kredyt. Niestety nie wszystkie informacje publikowane w Internecie można traktować jako pewniki. Hasła marketingowe mogą czasem mijać się z prawdą, a wypowiedzi na forum nie zawsze są obiektywne. Nie ulega jednak wątpliwości, że warto pogłębiać swoją wiedzę i w tym zakresie, ponieważ pomaga to w szerszym spojrzeniu na problem.
Przed podjęciem decyzji o kredycie można oczywiście porozmawiać z rodziną, przyjaciółmi, wysłuchać doświadczeń innych osób, ale trzeba mieć przy tym na uwadze fakt, że sytuacja poszczególnych osób może być zupełnie inna i nawet najlepsze rozwiązanie w danej sytuacji nie będzie zawsze takie samo. Mimo wszystko osobiste doświadczenie znajomych i rodziny, szczególnie mających już za sobą uzyskiwanie kredytu, może być bardzo przydatne.
Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i jak radzą eksperci warto się do nich przygotować.
Kredyt hipoteczny krok po kroku:
KROK 1. Rozpoczynamy poszukiwanie banku i kredytu
Wybierając kredyt hipoteczny warto rozważyć, a następnie pytać o następujące kwestie:
a) miesięczny koszt kredytu – powinniśmy się zastanowić jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Banki mogą doliczyć do kwoty kredytu dodatkowe koszty np. ubezpieczenie na życie (w początkowym okresie rata na pewno będzie powiększona o ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki). Należy zatem pytać doradcę o całkowitą miesięczną ratę uwzględniającą kapitał, odsetki oraz wszystkie inne koszty. Powinniśmy wiedzieć o ile rata będzie większa przed wpisem hipoteki do Księgi Wieczystej (w zależności od regionu sąd może wpisać hipotekę dopiero po 4 miesiącach - warto więc uwzględnić to w swoich miesięcznych obciążeniach).
Przy kredycie denominowanym do waluty obcej (aktualnie najpopularniejsze waluty to: CHF – frank szwajcarski, EUR – euro, DOL – dolar amerykański, GBP – funt brytyjski) należy pamiętać o koszcie spreadu walutowego. Najczęściej rata miesięczna podawana przez doradcę przeliczana jest po kursie uśrednionym (nieuwzględniającym spreadu). W związku z tym jest niższa o kilka procent od tej, którą zapłacimy w rzeczywistości. Warto zapytać o to, czy prezentowana jest nam rata uwzględniająca spread walutowy. Jeśli tak nie jest, można poprosić o dokonanie kalkulacji na rzeczywistych kursach aktualnych w dniu wykonywania kalkulacji.
|
spread walutowy – jest to różnica między kursem kupna i kursem sprzedaży waluty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w walucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez kredytobiorcę jest w złotówkach. Bank wypłaca nam kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast my spłacamy go po kursie sprzedaży (wyższym). Jest to mechanizm podobny do różnic kursowych w kantorach. Spread bankowy wynosi od 4 – 14% w zależności od banku i już od momentu wypłaty kredytu dotyczy jego pełnej kwoty. Spread walutowy stanowi więc dodatkowy koszt kredytu, który jest niejednokrotnie ukrywany. W czwartym kwartale ubiegłego roku, banki zaczęły rekompensować swoje ryzyko zwiększając spread walutowy. Była to sytuacja niekorzystna dla kredytobiorców, w związku z czym KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) zapowiada ograniczenie tej praktyki. Do tej pory banki z dużą dowolnością mogły modyfikować swój kurs kupna i sprzedaży waluty. Ponieważ rata była automatycznie przeliczana po kursie bankowym (klient nie mógł sam dokonać wymiany i przekazać raty w walucie), klienci nie mieli alternatywy. Zapowiadana od pewnego czasu rekomendacja T (przygotowywana przez KNF), ma regulować tę sprawę. |
|
rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych lub malejących. Przy czym początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od raty równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank zapewne poprosi o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej. |
|
rata równa – do wyliczenia tej raty wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie wyliczeń otrzymuje się każdą ratę taką samą. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. W ratach równych kredytu hipotecznego, kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty. Więcej spłaca się w tym okresie odsetek niż kapitału. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna. Ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek, jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. Różnica wynika z różnic w kursie waluty. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi jest wyższa w przypadku raty równej. rata malejąca – oblicza się ją w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. A zatem w ratach malejących część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu. Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym, nie ogranicza ona zdolności kredytowej tak jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe, niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest na poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać raty zgodnie z harmonogramem. Dokonanie wyboru systemu spłaty rat nie jest więc tak oczywiste i należy rozważyć powyższe czynniki. |
b) koszty uzyskania kredytu hipotecznego – co prawda większość banków umożliwia doliczenie kosztów do kwoty kredytu. Nie obciążają one więc pozornie bezpośrednio rodzinnego budżetu. Mają jednak wpływ na całkowity koszt kredytu a co za tym idzie na jego atrakcyjność. Oferta powinna uwzględniać wszystkie koszty uzyskania kredytu.
c) obsługa pokredytowa – należy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny zaciąga się zobowiązania na długi okres. Warto się więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dalsza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie taryfy opłat i prowizji banku. W szczególności trzeba się dowiedzieć o to:
- Czy bank pobiera prowizję za wcześniejsze nadpłaty kredytu?
- Czy bank pobiera prowizję za przewalutowanie kredytu?
- Czy ewentualna zmiana harmonogramu jest bezpłatna?
- Czy bank oferuje obsługę kredytu poprzez Internet?
- Czy w wypadku kredytów zaciągniętych w innych walutach bank sam będzie przeliczał i pobierał ratę?
- Czy bank posiada oddziały, w których będzie można dokonywać wpłat gotówkowych?
- Jeżeli tak, to jak blisko Twojego miejsca zamieszkania znajduje się najbliższy oddział
Aby uzyskać odpowiedź na pytanie, który kredyt będzie najlepszy, samemu trzeba znać odpowiedzi na ewentualne pytania banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi na pewno styka się osoba zainteresowana kredytem:
- Jaka jest łączna ilość kredytobiorców?
- Jaka jest łączna ilość osób niepełnoletnich na utrzymaniu?
- Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?
- Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców (najlepiej znać wartości netto i brutto a w przypadku działalności gospodarczej wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego)?
- Jeżeli kredytobiorcy posiadają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat?
- Jeżeli kredytobiorcy posiadają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzystano?
- Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?
W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.
Ważne!
- Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków mieszkaniowych powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.
- Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić jakie obciążenie będzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.
- Trzeba dobrze się przygotować na pytania ze strony doradcy. Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych a nie oferty marketingowej.
- Należy sprawdź jakie dokumenty standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.
KROK 2. Składamy wniosek w wybranym banku
Jeśli mamy już wybraną nieruchomość oraz bank, w którym chcemy uzyskać kredyt hipoteczny, nadszedł czas na złożenie wniosku. Od doradcy powinno się otrzymać dokładną listę dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku przez bank. Rodzaj dokumentów możemy podzielić na trzy grupy:
- Dokumenty podstawowe (np. dowody osobiste, wyciągi z kont itd.)
- Dokumenty związane z rodzajem osiąganego dochodu (zaświadczenia o dochodach, deklaracje podatkowe itp.)
- Dokumenty związane z nieruchomością (np. odpis z Księgi Wieczystej, umowa przedwstępna itp.)
Kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto więc zapytać, w jakich przypadkach można liczyć na pomoc swojego doradcy (ma to miejsce na przykład w sytuacji kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a deweloper jest znany bankowi, w którym ubiegamy się o kredyt).
Wraz z kompletem dokumentów powinniśmy udać się albo do niezależnego doradcy albo bezpośrednio do banku. Na miejscu wypełnia się wraz z doradcą wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu są obecni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.
Od tego momentu inicjatywa przechodzi na stronę banku – czekamy na decyzję kredytową. Średni czas rozpatrywania wniosku o kredyt mieszkaniowy wynosi ok. 2 tygodni. W trakcie weryfikacji wniosku, bank może poprosić o dodatkowe dokumenty. Zostaniemy o tym poinformowany przez swojego doradcę, który powinien również na bieżąco przekazywać informacje o postępach w sprawie wniosku.
Ważne!
- Jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. Rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. Dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty z pewnością nie przyspieszymy sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowodować znaczne opóźnienia.
- W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowym wymogom, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. Dlatego rozsądnym wydaje się zabezpieczyć i złożyć wniosek w dwóch bankach.
- Tak jak wspominaliśmy, bez względu na hasła reklamowe, okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 2 tygodnie. Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę, częściej jednak proces będzie dłuższy niż krótszy od deklarowanego. Jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy to uwzględnić, podpisując umowę przedwstępną ze sprzedającym odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.
KROK 3. Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę
Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje, dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę na to:
- Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą o którą wnioskowaliśmy?
- Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?
- Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBOR 3M czy WIBOR 6M)?
- Na jaki okres został nam przyznany kredyt?
- Jakie warunku trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?
- Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?
- Jak długo decyzja kredytowa jest ważna?
|
Składowe oprocentowania Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów:
Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne) – warto pamiętać o tym, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie. Oprocentowanie podawane jest w skali roku. |
Kiedy zaakceptujemy propozycję banku oraz spełnimy ewentualne warunki, możemy przystąpić do podpisania umowy kredytowej. Zanim jednak złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześnie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji), a następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności:
- Jakie warunki trzeba spełnić aby uruchomić kredyt?
- Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu? (np. w przypadku kredytów złotowych czy WIBOR jest sześciomiesięczny (6M) czy trzymiesięczny (3M)). Jaką wysokość ma marża banku i czy jest stała?
- Czy są wpisane w umowie opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie – jeżeli tak to w jaki sposób będą one naliczane?
- Jaki jest termin uruchomienia kredytu?
- Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?
KROK 4. Uruchomienie kredytu
Po podpisaniu umowy pozostaje jeszcze spełnienie warunków koniecznych do uruchomienia kredytu. Przeważnie są to wymogi złożenia odpowiednich dokumentów uzależnionych od celu kredytu. I tak przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, bank na pewno będzie wymagał umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której (już jako nowy właściciel) wnioskujemy o wpis hipoteki na rzecz banku. Jeśli budujemy, remontujemy dom lub pożyczamy pieniądze na dowolny cel, bank będzie wymagał abyśmy przedłożyli opłacony już wniosek o wpis hipoteki (składa się go w sądzie, w którym znajduje się księga wieczysta).
