Kredyty hipoteczne - strona 6
Krok 3. Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę
Gdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający się proces analizy niektóre z nich stracą swoją aktualność, trzeba więc przedstawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej.
Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę na to:
- Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?
- Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?
- Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBOR 3M czy WIBOR 6M)?
- Na jaki okres został nam przyznany kredyt?
- Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?
- Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?
- Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?
Składowe oprocentowania
Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów:
- marża banku – zysk banku. Marża banku powinna być stała przez cały okres kredytowania. Banki dla kredytów w PLN proponują obecnie marże na poziomie od 1 do 7%.
- zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowiązujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (najczęściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). Dla kredytów w PLN jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), dla EUR to EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą aktualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).
Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne) – warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBOR będzie rósł, wolniej odczujemy zmiany, gdy oprocentowanie naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej. W przypadku WIBOR 3M będzie oczywiście na odwrót.
Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako warunki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas umowy kredytowej. Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do podpisania umowy kredytowej. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich Kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Ale zwykle całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.
Zanim jednak złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześnie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności:
- Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?
- Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (np. w przypadku kredytów złotowych – czy WIBOR jest sześciomiesięczny [6M] czy trzymiesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?
- Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?
- Czy są wpisane w umowie opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?
- Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?
- Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?
