Kredyty hipoteczne - strona 2
Spread walutowy – to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w walucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez Kredytobiorcę jest w złotówkach. Bank wypłaca nam kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast my spłacamy go po kursie sprzedaży (wyższym). Jest to mechanizm podobny do różnic kursowych w kantorach. Spread bankowy wynosi 5–14% w zależności od banku i już od momentu wypłaty kredytu dotyczy jego pełnej kwoty. Obecnie istnieje jednak możliwość zaciągnięcia kredytu walutowego, czyli uruchomionego przez bank bezpośrednio w walucie obcej i spłacanego przez Kredytobiorcę także bezpośrednio w tej walucie.
Rata równa czy malejąca – kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych lub malejących, przy czym początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od raty równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank zapewne poprosi o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.
Rata równa – do jej wyliczenia wykorzystywany jest skomplikowany algorytm. W rezultacie wyliczeń otrzymuje się każdą ratę taką samą. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. W ratach równych kredytu hipotecznego kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty. Więcej spłaca się w tym okresie odsetek niż kapitału. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna. Ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. Różnica wynika z różnic w kursie waluty. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej.
Rata malejąca – oblicza się ją w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. A zatem w ratach malejących część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje. Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.
Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej tak jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest na poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.
