Kiedy wspólnota rządzi się sama - strona 3
Ale jak się to Pani udaje? Czy chodzi Pani od domu do domu i ze wszystkimi rozmawia?
Bywa i tak. Jeżeli mam z kimś problem, to rozmawiam z nim w cztery oczy. Np. w jednym budynku ktoś ciągle zostawiał śmieci na parterze, bo nie chciało mu się zanosić ich do kosza. Wystarczyło, że zwróciłam na to uwagę i porozmawiałam z kilkoma osobami, nie rzucając oskarżeń, tylko mówiąc: "wiesz, jakbyś spotkał tego, kto zostawia te worki, to powiedz mu, że chcę z nim porozmawiać i wytłumaczyć, że żyjemy tutaj jak rodzina i nie podoba nam się, że śmieci tak stoją". I to wystarczyło. Być może rozmawiałam właśnie z osobą, która te śmieci zostawiała. Jako zarządca nie mogę za wszystkimi sprzątać i nawet nie jest to moją rolą. Tak naprawdę nie chodzi o to, czy worek będzie leżał czy nie, tylko o uświadomienie ludziom, że działają na swoją niekorzyść.
Ale przecież nie zawsze wszystko da się wytłumaczyć, kiedy mieszkańcy są skłóceni lub po prostu nie przepadają za sobą. Są też wspólnoty, w których nikt nie przychodzi na zebrania, a urwane klamki nikomu nie przeszkadzają.
Jeżeli wspólnota nie chce ze mną pracować, to nie pcham się na siłę. Jeśli widzę, że nie ma woli porozumienia, to odpuszczam. Współpracuję tylko z tymi wspólnotami, w których jest chęć porozumienia, którym zależy na pewnych sprawach. Nie narzucam się na siłę. Jeżeli właściciele chcą coś razem zrobić, to spotykamy się, ustalamy. Jeśli są przeciwnicy, to spotykamy się jeszcze raz, dyskutujemy, ale gdy tylko napotykam niechęć czy obojętność, odpuszczam.
Tak naprawdę zarządzanie nieruchomościami to zarządzanie zasobami ludzkimi. Nieruchomość się podda, bo to materia, natomiast człowiek nie. Miałam satysfakcję, kiedy mieszkańcy jednego budynku, który był wcześniej zarządzany przez dwie firmy, przez lata nie mogli się pogodzić, o wszystko się kłócili, płacili duże pieniądze na zarząd i nic z tego nie mieli, po trzech latach moich starań, pokazywania, że można jednak inaczej, udowadniania, że są oszukiwani, zdecydowali się na wprowadzenie zarządzania właścicielskiego. Gdy właściciele przejęli tamtą nieruchomość, mieli 4 tysiące zł na koncie wspólnoty, a teraz, po trzech latach, zgromadzili 15 tysięcy zł na koncie funduszu remontowego i zrobili cztery poważne inwestycje.
Czyli w zarządzaniu wspólnotą wystarczy być dobrym mediatorem?
Nie wystarczy. W moim odczuciu równie ważne jest to, że z wykształcenia jestem budowlańcem i nie dam sobie wmówić, że muszę dać pieniądze na niepotrzebne remonty. Z niepokojem obserwuję, że bardzo wielu zarządców wszelkie remonty w starych budynkach zaczyna od dachu. Z mojego doświadczenia wynika, że najważniejszą inwestycją w starych budynkach jest wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej. Niemcy budowali ją przy użyciu rur ołowianych, które są szkodliwe dla zdrowia, a ja na własnej skórze przekonałam się, jakie spustoszenie może wyrządzić w instalacji wodnej z ołowiu milimetrowa dziurka. W jednej nieruchomości, pod budynkiem z 1903 roku, zrobił się maleńki otwór, przez który cały czas sączyła się woda, pękały ściany i budynek osiadał. W latach siedemdziesiątych próbowano wszystko zalać betonem, ale to oczywiście nie pomogło, bo nadal sączyła się woda. Sprawę załatwiła dopiero wymiana instalacji, na co nikt przez całe lata nie wpadł, a budynek niszczał.
Ale jak przekonać ludzi, że ważniejsza jest milimetrowa dziurka, której oni nigdy nie widzieli, od pomalowania brudnej klatki, którą widują na co dzień i jest to dla nich realny problem?
Jeżeli właściciele chcą ze mną współpracować, to organizuję im spotkania i opowiadam, tłumaczę, że nie ma co się śpieszyć z remontem klatki, jeżeli pod tą piękną farbą zaczną pękać ściany. Jeśli się wyjaśni, w czym rzecz, to małymi kroczkami dojdziemy do tego, że nieruchomość zyska na wartości, a jednocześnie w pierwszym rzędzie będziemy zabezpieczali wszystko, co najważniejsze. Podaję też przykłady z ich własnych mieszkań: jak ktoś wprowadza się do zdewastowanego lokalu, to przecież nie wnosi nowych mebli do brudnych ścian, tylko krok po kroku planuje, co zrobić, żeby mieszkanie doprowadzić do porządku.
Trudno mi wyobrazić sobie taką współpracę zarządcy z większą ilością wspólnot opartą na osobistym kontakcie z lokatorami - nawet jeżeli jest on tylko członkiem zarządu.
Dlatego moim zdaniem zarządzanie nieruchomościami przez duże spółki nie ma sensu, ponieważ jest w nich za mało zarządców licencjonowanych, którzy byliby do bezpośredniej dyspozycji lokatorów. Doba ma tylko 24 godziny i się nie rozciągnie. Moje zarządzanie też ma jakąś pojemność - kilkanaście wspólnot, nie więcej.
