Jakie prawa mają współwłaściciele nieruchomości?

Współwłaściciele nieruchomości to coś więcej niż tylko sąsiedzi. Dużo częściej muszą oni podejmować wspólne decyzje i porozumiewać się w nierzadko trudnych sprawach. Dlatego w tych relacjach szczególnie warto dbać o to, żeby były jak najlepsze, a wszelkie sprawy sporne starać się rozstrzygać nie na drodze sądowej, tylko polubownie.

Jakie prawa mają współwłaściciele nieruchomości?

Po sąsiedzku

Współwłasność w odniesieniu do nieruchomości jest pojęciem bardzo pojemnym i może oznaczać np. sytuację, kiedy kilka osób jest jednocześnie właścicielami jednego mieszkania lub budynku (np. w wyniku odziedziczenia spadku lub wspólnej inwestycji). Podczas sprzedaży takiej nieruchomości wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić na nią zgodę i stawić się na podpisanie aktu notarialnego lub upoważnić do tego pozostałych współwłaścicieli. Współwłasność w tym rozumieniu, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, oznacza, że jeśli np. dwie osoby są współwłaścicielami domu, w którym znajdują się 2 piętra, to wcale nie oznacza, że każda z tych osób ma swoje piętro. Współwłasność polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma udział w całej rzeczy i oba piętra są wspólne. To tak, jakby każdy z nich miał połowę udziału w każdym elemencie, z którego został zbudowany dom. W praktyce współwłaściciele najczęściej uzgadniają pomiędzy sobą, w jaki sposób będą korzystać ze współwłasności. Jeżeli nie są w stanie dojść do porozumienia, to o sposobie korzystania z nieruchomości może orzec sąd. Co za tym idzie, żaden ze współwłaścicieli nie może sprzedać takiego niewyodrębnionego prawnie piętra, a wszystkie decyzje trzeba podejmować wspólnie.

We własnym interesie

Nie we wszystkim współwłaściciele muszą być zgodni. Jeżeli jeden z nich chce zniesienia współwłasności, nie będzie do tego potrzebował zgody pozostałych, tylko może wystąpić do sądu z wnioskiem o prawny podział nieruchomości. Oczywiście prościej byłoby to zrobić na drodze polubownej, ale czasami interesy współwłaścicieli nie są jednakowe i wtedy trudniej o porozumienie. Zdarza się, że jeden z dziedziców takiej nieruchomości wolałby od razu ją sprzedać, ale pozostali nie chcą. W takiej sytuacji można np. zażądać podziału fizycznego nieruchomości, jednak nie zawsze jest to możliwe, bo nie da się w ten sposób podzielić np. mieszkania, a i w przypadku domów czasami może być z tym kłopot. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być przyznanie nieruchomości jednemu właścicielowi pod warunkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli również to rozwiązanie nie jest możliwe, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale pieniędzy pomiędzy wszystkich współwłaścicieli. Jest to jednak rozwiązanie dla osób bardzo skonfliktowanych i zdeterminowanych, ponieważ postępowanie sądowe może trwać bardzo długo i być kosztowne. Współwłaściciele nie potrzebują również swojej wzajemnej zgody na sprzedaż udziału w nieruchomości, pod warunkiem że zostanie to zrobione w formie aktu notarialnego, inaczej taka transakcja będzie nieważna.

Osobno w jednym domu

O współwłasności mówimy także wtedy, kiedy w jednym budynku znajdują się np. dwa lub trzy wyodrębnione prawnie mieszkania, co oznacza, że każde z nich ma własną księgę wieczystą i innego właściciela. W tej sytuacji wspólna jest działka gruntu, na której stoi dom i tzw. części wspólne budynku, np. mury, dach, elewacja, a także niektóre pomieszczenia (np. piwnice, strych itp., które jednak też mogą być wydzielone prawnie – to zależy od konkretnej sytuacji). Wtedy grunt ma osobną księgę wieczystą, w której jako współwłaściciele są wpisani właściciele poszczególnych lokali (udział w gruncie liczy się wtedy proporcjonalnie do powierzchni lokalu). W takim przypadku działka gruntu oraz części wspólne budynku są współwłasnością. Jeżeli współwłaściciele z różnych powodów zdecydują się podzielić prawnie również części wspólne, np. strych zaadaptowany na potrzeby mieszkaniowe, muszą to zrobić w formie aktu notarialnego. Jego rezultatem będzie wyodrębnienie niezależnych nieruchomości (np. lokali), z których każda ma księgę wieczystą. Nie zawsze jest to jednak możliwe.

Praktyka ma znaczenie

W przypadku tak rozumianej jak powyżej współwłasności, oprócz podziału prawnego, rozróżnia się jeszcze podział do korzystania, który niesie ze sobą określone konsekwencje. Formalnie nieruchomość jest wspólna (ma jedną księgę wieczystą, w której wszyscy sąsiedzi są wpisani jako współwłaściciele), jednak można porozumieć się co do tego, jak ta wspólna nieruchomość będzie wykorzystywana przez poszczególnych współwłaścicieli. Można to zrobić nawet ustnie i wcale nie trzeba wpisywać takich ustaleń do księgi wieczystej (chociaż oczywiście lepiej to zrobić na piśmie z adnotacją w księdze wieczystej, wtedy jest mniej wątpliwości i powodów do konfliktu). Najczęściej podział dotyczy takich rzeczy jak np. ogród, który w księdze wieczystej figuruje co prawda jako jedna wspólna działka gruntu, ale sąsiedzi porozumieli się co korzystania z niego i jeden ma np. prawą jego część, a drugi lewą. Te nieformalne ustalenia są również zobowiązujące i jeżeli jeden sąsiad decyduje się na sprzedaż swojego mieszkania, to nabywcę będą one również obowiązywał. Takie nieformalne ustalenia pomiędzy współwłaścicielami niewpisane do księgi wieczystej chronią przepisy Kodeksu cywilnego, w których jest wyraźnie napisane, że nowego współwłaściciela obowiązują dotychczasowe ustalenia, jeżeli „o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”. W praktyce wystarczy zatem, iż został on o tym poinformowany, a nawet fakt, że sam mógł zobaczyć, iż ogródek w taki a nie inny sposób jest podzielony np. płotem.

Początek kłopotów

Nieporozumienia pomiędzy współwłaścicielami zazwyczaj zaczynają się w momencie, kiedy jedna ze stron chce przeprowadzić większy lub mniejszy remont części wspólnych. Według obowiązujących przepisów współwłaściciele ponoszą koszty według wielkości udziałów w nieruchomości. Jeśli więc np. jeden ze współwłaścicieli ma 50 proc. udziałów, to także po połowie powinien ponosić wydatki. Oczywiście w praktyce zdarzają się bardzo różne podziały i może się okazać, że jednemu sąsiadowi przypada aż 80 proc. kosztów naprawy dachu, a drugiemu tylko 20 proc, co może rodzić nieporozumienia. Dzielenie kosztów proporcjonalnie do udziałów dotyczy tylko tzw. części wspólnych nieruchomości, a nie dotyczy tych części, które służą wyłącznie jednemu ze współwłaścicieli. Jeśli więc jeden ze współwłaścicieli wyłącznie korzysta z garażu, to koszty jego remontu ponosi tylko on.

Bitwa o remont

Jeśli jeden z sąsiadów nie zgadza się na remont, to drugi ma prawo wnieść sprawę do sądu, który zdecyduje o tym, czy dany remont jest konieczny czy nie. Postępowanie sądowe jednak trwa długo i mało kto się na nie decyduje. Lepszym rozwiązaniem w sprawach sąsiedzkich byłaby mediacja, ale jeszcze w naszym kraju nie jest powszechna (zwłaszcza że obie strony muszą się na nią zgodzić i do tego ponieść jej koszty). Dlatego najlepszym rozwiązaniem dla dalszych dobrosąsiedzkich stosunków jest próba polubownego porozumienia się. Nierzadko zdarza się tak, że na remont nieruchomości naciska nowy współwłaściciel, który właśnie kupił mieszkanie i od razu chciałby wyremontować dach, elewację i klatkę schodową. W takiej sytuacji trzeba pamiętać, że „ stary” sąsiad być może nie jest przygotowany na taki wydatek, a poza tym może obawiać się, że ten „nowy” od samego początku próbuje narzucić swoje pomysły. Warto zatem rozważyć wszystkie działania, a przede wszystkim planować je wspólnie. Czasami lepiej jest odroczyć remont o rok czy dwa, żeby dać szansę sąsiadowi na zebranie funduszy i pozwolić mu współdecydować o tym, co warto zrobić w pierwszej kolejności. Podobnym punktem zapalnym pomiędzy sąsiadami może stać się nawet remont, który odbywa się tylko w jednym z mieszkań. Bardzo często nowi współwłaściciele po prostu wręczają klucze ekipie remontowej oczekując, że wszystko zostanie zrobione przed ich wprowadzeniem. W takiej sytuacji warto pamiętać o sąsiadach, poinformować o zakresie planowanych prac, przewidywanym czasie remontu i uprzedzić o możliwym hałasie. Dobrze jest odpuścić sobie głośne prace w soboty. Może remont potrwa przez to parę dni dłużej, ale na pewno taka sytuacja wpłynie korzystnie na stosunki sąsiedzkie. Sąsiad, który będzie uprzedzony o takim remoncie, na pewno będzie lepiej nastawiony do całej sprawy niż taki, którego nagle budzi dźwięk wiertarki, a on sam nie wie, co się dzieje. Miłym gestem, który pomoże sąsiadom szybko zapomnieć o niedogodnościach związanych z remontem i szansą na lepsze poznanie się może być zaproszenie już po wszystkim sąsiadów do siebie na ciasto i pochwalenie się efektami prac. Pamiętajmy, że kiedy remont się zakończy, warto pozostać w dobrych relacjach sąsiedzkich, bo będą one miały ważny wpływ na komfortowe mieszkanie przez kolejne lata.

Współwłasność czy wspólnota mieszkaniowa?

W pozornie dwóch identycznych domach mieszkalnych może funkcjonować zarówno współwłasność, jak i wspólnota mieszkaniowa. Decydujące znaczenie dla tego, czy mówimy o wspólnocie czy współwłasności, ma liczba wyodrębnionych lokali w budynku. Jeżeli mieszkań jest 7 lub mniej, wtedy zastosowanie mają przepisy o współwłasności. Jeśli lokali jest 8 wzwyż, wtedy stosuje się przepisy o wspólnocie. Trzeba jednak pamiętać, że chodzi o lokale wyodrębnione prawnie, a nie tylko faktycznie, co oznacza, że liczą się tylko te mieszkania, które mają założone odrębne księgi wieczyste.

Zasady rządzące współwłasnością można sprowadzić do kilku prostych reguł:

• Do działań mieszczących się w tzw. zwykłym zarządzie (np. bieżące utrzymanie części wspólnych) potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
• Większość oblicza się wg wysokości udziałów w nieruchomości.
• Do działań przekraczających zwykły zarząd (np. remonty części wspólnych) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
• W sprawach spornych decyzję może podjąć sąd.

Wspólnota mieszkaniowa różni się od współwłasności sposobem podejmowania decyzji:

• Podstawową różnicą między współwłasnością a wspólnotą jest to, że w przypadku wspólnoty właściciele lokali mają obowiązek wybrać zarząd.
• Bieżącymi sprawami wspólnoty kieruje właśnie zarząd wybrany przez właścicieli, który może podejmować samodzielnie działania mieszczące się w granicach tzw. zwykłego zarządu.
• W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd – inaczej niż przy współwłasności – nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli, lecz wystarczy zgoda większości (liczonej wg wielkości udziałów).
• W razie braku zgody wymaganej większości można także oddać sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd.
• Każdy ze współwłaścicieli może też zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty, jeśli jego zdaniem jest sprzeczna z prawem lub narusza jego interesy.