Jak sprzedać mieszkanie z kredytem
Choć zakup mieszkania lub domu w kredycie to zobowiązanie finansowe na sporą część życia, niektórzy – podejmując decyzję o nabyciu nieruchomości – nie zawsze wiążą z nią wieloletnie plany. Czy gdy mając mieszkanie w kredycie, chcemy wyprowadzić się do innego miasta, zmienić metraż lub po prostu okolicę, w której mieszkamy, nie możemy tego zrobić do momentu spłaty hipoteki? Na szczęście nie. Sprzedaż nieruchomości wziętej na kredyt jest możliwa, jednak obwarowana pewnymi obostrzeniami. Jak sprawnie sobie z nimi radzić, podpowiada analityk Domu Kredytowego Notus.
W sytuacji, gdy sprzedajemy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania jest przeznaczona na wcześniejszą spłatę zobowiązania względem banku. Procedura może jednak nieznacznie różnić się od sposobu finansowania zakupu mieszkania przez nabywcę. Nieco inaczej będzie ona wyglądała przy zakupie za własne środki, a inaczej, jeśli także jest finansowana kredytem bankowym.
W każdej sytuacji przed sprzedażą nieruchomości niezbędne jest uzyskanie z banku zaświadczenia o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu posiadanego kredytu wraz z informacją o numerze konta, na które powinny wpłynąć środki w celu całkowitej spłaty tego zobowiązania. Jeśli nabywca nieruchomości finansuje zakup ze środków bankowych, należy liczyć się z faktem, że część banków uruchomi kredyt w dwóch transzach. Pierwsza wypłata będzie przeznaczona na spłatę dotychczasowego zadłużenia, a dopiero po dostarczeniu dokumentów potwierdzających całkowitą spłatę i złożeniu w odpowiednim sądzie wniosku o wykreślenie „starej” hipoteki bank uruchomi pozostałą kwotę, która trafi na konto sprzedającego. W takiej sytuacji należy pamiętać, że formalności związane ze spłatą kredytu zbywcy mogą trwać nawet kilkanaście dni, co w konsekwencji będzie wiązało się z dłuższym oczekiwaniem na środki, które mają trafić do sprzedającego.
Procedura sprzedaży mieszkania i spłaty kredytu może wyglądać inaczej w sytuacji, gdy kupujący ma środki własne pozwalające na zakup. Wówczas sposób zapłaty jest kwestią, którą mogą między sobą ustalić strony transakcji. Wskazane jest, aby część środków została przekazana również bezpośrednio na spłatę kredytu osoby sprzedającej, gdyż taki sposób przepływu pieniędzy maksymalnie zabezpieczy nabywcę. Przy takim finansowaniu kupujący ma pewność, że kredyt zostanie w całości spłacony i z księgi wieczystej zostanie usunięty wpis o hipotece obciążającej nieruchomość.
Podsumowując proces sprzedaży mieszkania i spłaty dotychczasowego kredytu: sprzedający powinien pamiętać o dwóch najistotniejszych kwestiach. Po pierwsze ze swojego banku powinien otrzymać zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu wraz z informacją o numerze rachunku do całkowitej spłaty kredytu oraz deklarację, że po spłacie zobowiązania bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Należy tu nadmienić, że wystawienie tego typu dokumentu najczęściej wiąże się z opłatą, która może wynosić nawet 300 złotych. Ponadto sprzedający powinien mieć świadomość, że pozostałe środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, stanowiące różnicę między ceną a wysokością zadłużenia, może otrzymać dopiero po spłacie kredytu i złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki.
Sprzedając mieszkanie, warto także pamiętać, że dotychczasowy kredyt musi zostać spłacony w całości. Z uwagi na niekorzystne dla kredytobiorców zmiany kursu franka szwajcarskiego niejednokrotnie aktualne zadłużenie przekracza bieżącą wartość nieruchomości. W takiej sytuacji przed sprzedażą mieszkania konieczne jest nadpłacenie kredytu przez zbywcę ze środków własnych, tak aby zadłużenie nie przekraczało ceny sprzedaży. W związku z wysokim kursem CHF/PLN warto w ogóle zastanowić się nad zasadnością sprzedaży mieszkania i spłaty kredytu. Jeśli nie jest to w tym momencie absolutnie niezbędne, to wskazane byłoby wstrzymanie się z taką transakcją do czasu, kiedy kurs franka szwajcarskiego przynajmniej w niewielkim stopniu spadnie, tak aby saldo zadłużenia było niższe.
Sprzedając mieszkanie i spłacając kredyt, koniecznie trzeba też pamiętać o opłacie za wcześniejszą spłatę kredytu. Warto sprawdzić swoją umowę kredytową, aby dowiedzieć się, kiedy możemy bez konsekwencji finansowych wcześniej spłacić zobowiązanie. Wiele banków umożliwia to dopiero po 3 czy 5 latach trwania kredytu, pobierając wcześniej nawet do 5% opłaty za wcześniejszą spłatę.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem jest możliwa. Pamiętajmy jednak o pewnych ograniczeniach oraz o nieco innym procesie wypłaty środków niż w sytuacji, gdy nieruchomość nie była finansowana przez bank. Najważniejsze jest jednak to, że wbrew obiegowej opinii, iż kredyt wiąże nas z mieszkaniem lub domem na całe życie, nie musimy się tego obawiać. Także w przypadku tak istotnych zobowiązań finansowych obowiązuje nas bowiem wolność wyboru. Jeśli tylko znajdziemy kupca na naszą nieruchomość, możemy śmiało szukać kolejnej – być może nareszcie tej wymarzonej, na resztę życia.
Autor: Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus S.A.
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
- Siedem grzechów kredytobiorcy
- Wyślij kredyt na wakacje
- Jak przewalutować kredyt?
- Odwrócona hipoteka dostępna już w Polsce
- Jak poprawić wygląd mieszkania przed sprzedażą - Home Staging
- Dni Otwarte, czyli jak szybciej sprzedać nieruchomość
- Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika?
- Mieszkanie w rękach ekspertów - fachowcy od wnętrz
- Jak wycenia się nieruchomości
