Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba udzielić odpowiedzi na wiele pytań ze strony banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny.
Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi styka się osoba zainteresowana kredytem hipotecznym:
- Jaka jest łączna liczba kredytobiorców?
- Jaka jest łączna liczba osób niepełnoletnich na utrzymaniu?
- Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?
- Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców? (najlepiej znać wartości netto i brutto, a w przypadku działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego)
- Jeżeli kredytobiorcy spłacają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat?
- Jeżeli kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzystano?
- Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?
W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań. Przygotowanie do wzięcia kredytu wiąże się, oprócz analizy własnych możliwości finansowych (obecnych i przyszłych), z uzyskaniem wiarygodności finansowej w oczach banku. Jest ona oceniana wg dwóch podstawowych kryteriów: zdolności kredytowej oraz historii kredytowej ujawnionej w BIK.
Zdolność kredytowa
To uznana przez bank zdolność do spłaty kredytu, oczywiście wraz z odsetkami i innymi kosztami kredytowymi, np. prowizją, ubezpieczeniami. Najczęściej wyraża się ją w wysokości raty, jaką będziemy mogli spłacać każdego miesiąca. Nowe zapisy Rekomendacji S z początku 2012 roku przewidują, że banki przy liczeniu zdolności kredytowej muszą zakładać maksymalny okres spłaty 25 lat. Nawet jeżeli udzielają nam kredytu na 40 lat, to zdolność liczą na 25. Obecnie, chcąc pożyczyć 200 tys. zł, musimy mieć zdolność do spłaty ok. 1300 zł miesięcznie. Gdyby brać pod uwagę 40 lat, to wystarczyłaby zdolność na poziomie ok. 1100 zł.
Jak zatem zadbać o odpowiednią zdolność kredytową? Wpływają na nią dwa rodzaje czynników. Pierwsze to te, na które nie mamy wpływu, np. Rekomendacja S. Na drugie możemy próbować oddziaływać, a do najważniejszych należą:
- suma udokumentowanych dochodów kredytobiorcy lub kredytobiorców,
- wysokość miesięcznych rat z tytułu innych kredytów i pożyczek,
- limity kredytowe w rachunkach osobistych,
- limity na kartach kredytowych,
- inne stałe opłaty, w tym ubezpieczenia.
Najprościej byłoby więcej zarabiać. Warto zauważyć, że chodzi o udokumentowane, stałe dochody. Mogą to być także dochody z umowy o dzieło, jeżeli trwa ona już dostatecznie długo (banki biorą pod uwagę najczęściej rok przed ubieganiem się o kredyt) i jest zawarta na długi okres. Zawsze można porozmawiać z pracodawcą o podwyżce.
Znacznie łatwiej jest spłacić inne zobowiązania. Jeżeli obniżymy limity kredytowe na rachunkach bankowych lub na kartach kredytowych o 4000 zł, to zdolność wzrośnie nam o ok. 100 zł. Podobnie jest w przypadku wcześniejszej spłaty innych pożyczek i kredytów.
Banki często przeprowadzają szczegółowy wywiad na temat naszej sytuacji rodzinnej i finansowej. Mogą wówczas łatwo zweryfikować, czy nie zaniżamy wydatków, np. na łącze internetowe, telefony komórkowe, telewizję satelitarną. Należy rozważyć, z czego możemy faktycznie zrezygnować, przynajmniej na jakiś czas. Możesz ograniczyć liczbę samochodów w rodzinie? To doskonała okazja, żeby zaoszczędzić na kosztach eksploatacji i ubezpieczenia.
Wcześniejsza spłata przynajmniej części zadłużenia lub sprzedaż samochodu są całkiem realne, bo przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego może potrwać kilka miesięcy. Pomyśl o tym już wtedy, gdy dopiero szukasz odpowiedniego mieszkania czy działki budowlanej i zacznij realizować autorski plan poprawy zdolności kredytowej.
HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło
