Jak przygotować mieszkanie, żeby je szybko i korzystnie wynająć

O tym, jak przygotować mieszkanie, żeby je szybko i korzystnie wynająć, rozmawiamy z Ewą Bryl-Michałowicz, certyfikowanym doradcą home stagingu.

Efektowne zmiany

O home stagingu pisaliśmy już na łamach „Rynku Dolnośląskiego”, ale przypomnijmy: na czym on polega?

Jest to profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Głównym celem jest wyróżnienie oferty spośród innych dostępnych na rynku i wzbudzenie jak największego zainteresowania. Home stagingu nie należy mylić z projektowaniem wnętrz. Projektowanie polega na zaaranżowaniu mieszkania pod potrzeby konkretnej osoby, którą znamy i wiemy, jakie ma oczekiwania. Mieszkanie na sprzedaż lub wynajem przygotowujemy natomiast dla kogoś, o kim nic nie wiemy, ale chcemy, żeby mu się spodobało i by chciał je kupić lub wynająć. Powinno więc ono mieć na tyle uniwersalny wygląd, żeby przyciągnęło jak najwięcej chętnych, ale jednocześnie musi być na tyle atrakcyjnie zaaranżowane i udekorowane, żeby te nieznajome osoby chciały w nim przebywać. Ja to nazywam stylem hotelowym, ponieważ to właśnie hotele są projektowane tak, żeby odwiedzający je ludzie, często z różnych stron świata, z bardzo różnym gustem czuli się w nich dobrze i chcieli do nich wrócić.

Dlaczego ktoś, kto chce wynająć mieszkanie, mógłby potrzebować pomocy z zewnątrz do jego przygotowania?

Najtrudniej jest spojrzeć obiektywnie na własne mieszkanie. Każdy, kto przebywa w jakimś wnętrzu od lat, przyzwyczaja się do pewnych rzeczy i przestają mu one przeszkadzać. Nie zwraca na przykład uwagi na niefunkcjonalne ustawienie mebli, brak określenia funkcji pomieszczeń czy na detale, tj. na brakującą listwę przypodłogową na wprost wejścia czy cieknący kran. Z kolei kandydat na najemcę, wchodząc do mieszkania po raz pierwszy, od razu dostrzega te mankamenty i jest zniechęcony. Nie chodzi tu tylko o to, co jest zepsute. Przebywając w danym wnętrzu od lat, gromadzimy w nim również swoje rzeczy, które z biegiem lat niszczeją, przestają być modne czy po prostu zaczyna być ich za dużo i zagracają pomieszczenia, przez co sprawiają one wrażenie mniejszych. Amerykańskie i brytyjskie doświadczenia na rynku nieruchomości pokazują, że tylko 20 proc. osób oglądających dane mieszkanie jest sobie w stanie wyobrazić w nim swoje rzeczy i nowy układ pomieszczeń, a 80 proc. ma z tym problem, dlatego dobrze jest przygotować mieszkanie tak, żeby ułatwić tym 80 proc. podjęcie decyzji.

Osoby chcące nająć mieszkanie przeważnie szukają nieruchomości z pełnym wyposażeniem. Są jednak i tacy, dla których nie jest to pierwszy najem. Przez lata kupili oni już kilka rzeczy z myślą o własnym mieszkaniu, np. lodówkę czy łóżko i teraz woleliby wynająć puste lub prawie puste mieszkanie. Właściciele mieszkań mogą zatem również stanąć przed dylematem: meblować czy nie?

Zawsze warto meblować, chociażby po to, żeby wskazać, jakie mogą być funkcje poszczególnych pomieszczeń. Z mojego doświadczenia wynika, że w polskich domach to bardzo częsty problem. Jeżeli np. wchodzę do mieszkania, które ma cztery pokoje, to często w każdym z nich zastaję to samo: stół, krzesła i kanapę. Tymczasem mieszkanie czteropokojowe powinno mieć zupełnie inny układ: w sypialni powinno być łóżko, w pokoju dziennym kanapa i fotele, a w jadalni stół. Nawet minimalnie meblując nieruchomość i wstawiając tylko podstawowe sprzęty, pokazujemy, jak można zaaranżować przestrzeń. Poza tym pamiętajmy, że puste wnętrza sprawiają wrażenie mniejszych niż w rzeczywistości, a dodatkowo nieprzytulnych.

Czy poza podstawowymi meblami, takimi jak stół i łóżko, warto wstawić również sprzęt AGD?

Doświadczenie moje, ale również pośredników, z którymi współpracuję pokazuje, że większość osób szukających mieszkania do wynajęcia chce je mieć umeblowane. Najemca, który ma już np. swoją pralkę, może zawsze powiedzieć, że za naszą dziękuje i będziemy mogli ją po prostu zabrać czy przechować na ten czas w piwnicy. Bardziej należy się jednak spodziewać najemcy, który nie wprowadza się z własną pralką i nawet jeśli nasze mieszkanie mu się spodoba, to nie zdecyduje się na najem, bo brak pralki będzie dla niego poważnym problemem.

Od czego zacząć?

Przede wszystkim trzeba zdefiniować grupę docelową, która byłaby zainteresowana daną lokalizacją, metrażem, standardem, wystrojem: czy to będą studenci, pracująca para czy może biznesmen? Każda z tych osób ma bowiem swoje wymagania. Z mojego doświadczenia wynika, że jeżeli ktoś myśli o wynajmie długoterminowym, częściej szuka par bądź rodzin. Z drugiej jednak strony to studenci są grupą, która we Wrocławiu jest najliczniejsza.

Mam wrażenie, że studenci są najgorzej traktowani przez właścicieli mieszkań, którzy są przekonani, że nic nie warto dla nich robić czy zmieniać, bo i tak wszystko zostanie zniszczone. Czy rzeczywiście tak jest?

Absolutnie się z tym nie zgadzam. Pamiętajmy, że studenci to młodzi ludzie, którzy – owszem – uwielbiają imprezować i często robią to w wynajmowanych przez siebie mieszkaniach, ale oni też wychowywali się w domach, które kojarzą im się z ciepłem, z rodziną i w miejscu, w którym obecnie przebywają, też chcieliby mieć namiastkę takiego domu. Jeżeli wprowadzą się do mieszkania, które jest brudne, zaniedbane i zagracone, nie będą widzieli powodu, żeby o nie dbać. Kiedy jednak zamieszkają w miejscu, które polubią i potraktują jak własny dom, są większe szanse na to, że go nie zniszczą. Bez ponoszenia dużych kosztów można przygotować mieszkanie tak, żeby najemca czuł się zobligowany do dbania o nie. Pamiętajmy również o tym, że gdy mieszkanie będzie lepiej wyglądało i przyciągnie więcej chętnych, właściciel będzie mógł uzyskać za nie więcej pieniędzy (chociażby o 50 czy 100 zł miesięcznie, co w skali roku da już niebagatelną kwotę 600 czy 1200 zł). Z mojego doświadczenia wynika, że dla ludzi atmosfera miejsca ma znaczenie i są oni skłonni zapłacić trochę więcej za coś, co naprawdę będzie ich domem i będą się w nim dobrze czuli.

Jak zrobić to szybko i tanio?

Nawet jeśli nie dysponujemy dużym budżetem, zawsze możemy zmienić wygląd mieszkania, chociażby tylko sprzątając je, pozbywając się niepotrzebnych rzeczy i aranżując przestrzeń na nowo, np. poprzez przestawienie mebli. Ja kieruję się zasadą, że wszystko, co jest mniejsze niż grejpfrut, powinno zostać usunięte, czyli np. wszystkie małe słoniki, drzewka szczęścia, lampy solne, fotografie rodzinne itp. Mieszkanie, które chcemy pokazać, musi być czyste, a bardzo często tak nie jest (są naczynia w zlewie, nieumyta toaleta, brudne okna), a przecież nikt z nas nie lubi mieszkać w brudzie. Jedna z moich ulubionych kanadyjskich home stagerek porównuje sprzedaż mieszkania do randki – nikt nie idzie na nią nieprzygotowany, tylko każdy stara się ładnie ubrać, pomalować, żeby jak najlepiej wypaść. Tak samo powinniśmy zrobić z naszą nieruchomością.

Kolejną rzeczą, którą można wykonać, angażując już pewne środki, jest odświeżenie ścian i neutralizacja kolorów. W wielu polskich domach królują jeszcze kolory modne w latach 90., czyli mocno kontrastowe zestawienia np. granatowego lub zielonego z żółtym. Ktoś może lubić takie kolory i nic w tym złego, ale w home stagingu zaleca się ich neutralizację. Sama biel nie jest najlepszym kolorem, ale już biel złamana szarością czy beżem to jak najbardziej kolory, które powinniśmy stosować, chcąc szybko wynająć mieszkanie.

Znam kogoś, kto ma mocną czerwień we wnętrzu pod wynajem i uważa, że właśnie dlatego nie narzeka na brak klientów. Co Pani na to?

Najprawdopodobniej ta osoba trafia po prostu do wąskiej grupy osób, którzy mają podobny gust. Jest to jak najbardziej możliwe, chociaż podejrzewam, że szukanie klienta może dłużej trwać, a nam chodzi o to, żeby jak najszybciej znaleźć jak najwięcej zainteresowanych osób oferujących jak najwyższą cenę. Im szersze spektrum zainteresowanych, tym lepiej. Prawdopodobnie tamto mieszkanie jest zrobione gustownie i dlatego się podoba. Poza tym pamiętajmy, żeby też nie przesadzić z tą neutralnością, ponieważ nasza oferta musi być najpierw dostrzeżona w Internecie. Nie sposób obejrzeć tysiąc ofert. Mało kto tak robi – przeważnie tylko przegląda zdjęcia i zwraca uwagę na to, które się wyróżnia. Stąd w swojej pracy wykorzystuję kolory – często właśnie czerwony – w akcentach, żeby przykuć uwagę np. kolorową poduszką, narzutą czy zasłonami. Tym, co ruchome, możemy pożonglować. Gdy zmienimy kolor kapy na łóżku, zmieni się od razu nastrój wnętrza. Stosowanie kolorów tylko w dodatkach jest również bardziej ekonomiczne. Pamiętajmy, że mody się zmieniają: w jednym sezonie popularny może być fiolet, a w następnym już granat ze srebrem. Jeżeli ktoś myśli o wynajmie długoterminowym, łatwiej będzie mu zmienić kolor poduszek niż jeszcze raz malować całe mieszkanie, zwłaszcza kiedy nie ma takiej potrzeby.

Jak przystosować dla studentów mieszkanie po babci, które ma stare i niemodne meble?

Czasami wystarczy zasłać łóżko nowoczesną, kolorową kapą i przemalować niektóre rzeczy. Królujące w naszych domach meblościanki warto trochę unowocześnić. Mam wrażenie, że były one tworzone pod bibeloty, których studenci nie potrzebują, a na dokładkę przytłaczają i zmniejszają optycznie pomieszczenie. Dlatego często po prostu zdejmuję z meblościanek ich górne części, zostawiając tylko dolne zamykane szafki, przez co pomieszczenie od razu wydaje się większe.

Czy wymiana mebli w takim mieszkaniu to już byłoby przeinwestowanie?

Myślę że tak – nie tylko dla studentów, ale i dla par. Jeżeli muszę dokupić jakieś meble, to korzystam z takich miejsc, jak: lombardy, komisy czy tzw. pchle targi, na których można znaleźć bardzo ładne meble w dobrej cenie. Zawsze też pytam klientów, czy mają w swoich domach coś, co tak naprawdę nie jest im potrzebne i stoi w kącie lub piwnicy, a nam by się przydało. Staram się szukać takich rozwiązań, żeby nie inwestować pieniędzy i wykorzystać to, czym dysponujemy.

A jeśli przygotowane dekoracje nie spodobają się najemcom i każą nam je zabrać, a my zostaniemy z poczuciem zmarnowanego wydatku?

Zdarzyła mi się również taka sytuacja, ale pamiętajmy, że chociaż najemcy za dekoracje podziękowali, bo chcieli dać własne, to cel został osiągnięty: spodobało im się samo mieszkanie, podpisali umowę i właściciel zdobył najemców.

Jak przygotować mieszkanie dla pary, czym powinno się ono wyróżniać?

Jeżeli wcześniej wynajmowaliśmy je studentom i stały w nim np. trzy osobne łóżka, to teraz powinniśmy postarać się o jedno, ale podwójne. Jeżeli takiego nie mamy, to można np. sprzedać te trzy i za pozyskane pieniądze kupić takie, jakiego potrzebujemy, albo sprzedać tylko jedno z nich, a dwa pozostałe zsunąć. Chodzi o to, żeby obracać tym, co jest w danej nieruchomości. W mieszkaniach wynajmowanych dla studentów zwykle pomieszczenia nie mają typowych funkcji, czyli każde jest osobną sypialnią. W przypadku mieszkania dla pary – jeżeli mówimy o dwupokojowym mieszkaniu – powinniśmy zaaranżować sypialnię i pokój dzienny.

Czy to nie jest zawężenie kręgu odbiorców? Nie każde bowiem dwie osoby chcące wspólnie wynająć mieszkanie muszą być parą. Mogą to być choćby dwie koleżanki, które chcą obniżyć koszty wynajmu i dlatego decydują się na współlokatorkę.

Wszystko zależy od tego, jakie potrzeby ma klient. Jest to zawężenie grona odbiorców, ale jeżeli pomimo tego właściciel chce wynająć parze i na taką opcję się nastawia, to nie pozostaje nic innego jak tylko dobrze się do tego przygotować, żeby znaleźć właśnie takich najemców.

Jak potraktować klienta luksusowego, któremu często firma płaci za mieszkanie i poszukuje on czegoś więcej niż łóżko po babci przykryte nową kapą? Czy to jeszcze będzie home staging czy już projektowanie?

Powiedziałabym, że to jest zadanie na granicy tych dwóch działań. Na pewno przy wynajmie mieszkania takim osobom trzeba w nie więcej zainwestować, np. kupić nowoczesne, modne meble czy prawdziwe łóżko, a nie rozkładaną kanapę. Dobrze jest wstawić do wnętrza jakiś nowoczesny gadżet, np. lampę czy stolik. Przy tego typu najemcy nie można sobie pozwolić na półśrodki, takie jak np. malowanie starych mebli.

Ile trzeba zainwestować w mieszkanie, żeby je dobrze i szybko wynająć?

Bardzo różnie. Miałam np. mieszkanie, w które wystarczyło zainwestować 500 zł, po czym lokal w dobrej lokalizacji i dobrej cenie, który wcześniej stał na rynku dwa miesiące, został wynajęty o 100 zł drożej i to w ciągu 2 godzin, bo 3 osoby przebijały tę ofertę. W innym mieszkaniu największym kosztem była renowacja wanny – poza nią wszystko wyglądało dobrze, ale ona zdecydowanie odstraszała. W każdym mieszkaniu tak naprawdę trzeba zrobić coś innego i wszystko zależy od tego, ile pieniędzy może wydać właściciel i w jakim stanie jest ta nieruchomość.

Jaki jest zakres prac, które Pani wykonuje?

Doradzam, dekoruję, aranżuję na nowo przestrzeń, odnawiam meble. Współpracuję ze sprawdzoną ekipą: malarzem, tapicerem, krawcową, która szyje dla mnie zasłony, a nawet abażurnikiem, co zawsze wychodzi taniej. Sama kupuję potrzebne farby, meble czy dodatki. Szukam najtańszych ofert w sklepach i w Internecie. Czasami moja praca polega tylko na konsultacji, a właściciel wszystkie prace wykonuje sam albo na sporządzeniu raportu z instrukcjami, co należy zrobić. Dzięki temu ktoś, kto sam pomaluje mieszkanie albo coś naprawi, może zmniejszyć koszty inwestycji, a o to przecież chodzi w home stagingu.