Jak kupować mieszkanie w trakcie budowy - Poradnik
Kupując mieszkanie od dewelopera, bardzo często oglądamy jedynie plany lub na placu budowy świeżo wykopaną dziurę w ziemi.
Deweloperzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań przeważnie już w momencie uzyskania pozwolenia na budowę, niejednokrotnie jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac na budowie. Pozwolenie, wydawane przez starostę lub prezydenta miasta jest ważne 2 lata. Jeżeli w tym czasie inwestor nie rozpocznie faktycznej budowy, pozwolenie traci ważność i inwestor musi rozpoczynać całą procedurę gromadzenia dokumentacji od nowa.
Pozwolenie na budowę
Pozwoleniem na budowę starosta (prezydent miasta) zatwierdza projekt budowlany, według którego będzie prowadzona inwestycja. Późniejsza ewentualna zmiana projektu budowlanego najczęściej wymaga zmiany pozwolenia na budowę (chociaż w przypadkach mniejszych zmian wystarczy akceptacja projektanta).
Jeżeli ktoś podejmuje decyzję o podpisaniu umowy z deweloperem na początkowym etapie inwestycji, tuż po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę przez inwestora, ma większy wybór wśród mieszkań. Teoretycznie jest to też moment, kiedy mieszkania mają najniższe ceny, ponieważ jak pokazuje praktyka z ostatnich lat, wraz z postępem prac budowlanych, zaczynają one rosnąć.
Najpoważniejszym minusem tej sytuacji jest fakt, że nie możemy realizacji obejrzeć na własne oczy, decyzję musimy podjąć jedynie na podstawie projektu i dokumentacji.
Na tym etapie inwestycji deweloper powinien udostępnić nam do wglądu podstawowe dokumenty na swój temat. Jeżeli deweloper działa w formie spółki wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego, to takim dokumentem jest aktualny odpis z rejestru przedsiębiorców, gdzie znajdują się wszystkie najważniejsze dane spółki, takie jak siedziba, kapitał zakładowy, nazwiska członków Zarządu i prokurentów (ewentualnie wspólników reprezentujących spółkę). Tutaj znajdziemy również informacje o tym, jakie osoby są uprawnione do składania w jej imieniu wszelkiego rodzaju oświadczeń woli (w tym do podpisywania umów). Najczęściej, w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych, aby umowa była ważna, do jej zawarcia niezbędne są podpisy dwóch członków zarządu spółki, ale trzeba pamiętać o tym, że w spółce mogą też obowiązywać inne zasady.
W przypadku spółek jawnych prawo do ich reprezentowania mają wszyscy wspólnicy. Prawo do reprezentacji mogą mieć również prokurenci wpisani do rejestru przedsiębiorców. W takim przypadku istotne jest czy mamy do czynienia z tzw. prokurą samoistną (wtedy prokurent może samodzielnie podpisać umowę) czy z prokurą łączną (wtedy umowę powinien podpisać prokurent łącznie z innym prokurentem albo członkiem zarządu). Informacje na temat rodzaju prokury i osób prokurentów również znajdziemy w odpisie z KRS. Oczywiście może się również zdarzyć, że firma deweloperska w kontaktach z klientami działa przez pełnomocnika, np. przez wynajętego w tym celu pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale w takim przypadku należy domagać się od tego pełnomocnika oryginału dokumentu pełnomocnictwa, a także sprawdzić, czy pełnomocnictwo podpisały osoby uprawnione do reprezentacji spółki. Informacji o udzielonym pełnomocnictwie nie znajdziemy bowiem w KRS-ie. Jeżeli deweloper nie posiada swojego pełnomocnika, to tylko osoby, których nazwiska są wymienione w KRS-ie mogą z nami podpisać ważną umowę deweloperską. Jeżeli deweloperem jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą albo spółka cywilna, to nie są oni zarejestrowani w KRS-ie lecz w ewidencji działalności gospodarczej. Nie ma jednej centralnej ewidencji lecz odrębne ewidencje prowadzone na terenie każdej gminy przez Prezydenta Miasta, burmistrza lub wójta. W takim razie deweloper powinien nam przedstawić aktualne zaświadczenie o wpisie do ewidencji (w przypadku spółki cywilnej zaświadczenia powinny dotyczyć wszystkich wspólników). Zasady reprezentacji spółki cywilnej (a więc m.in. reguły podpisywania umów) mogą być opisane w umowie spółki, więc warto również poprosić o aktualną wersje umowy albo przynajmniej tego fragmentu, który dotyczy reprezentacji.
Przed podpisaniem umowy z deweloperem powinniśmy również zapoznać się z aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. To da nam pewność, że interesująca nas nieruchomość rzeczywiście należy do dewelopera, z który chcemy podpisać umowę (będzie to zapisane w II dziale księgi wieczystej). Z kolei z IV działu księgi wieczystej dowiemy się, czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipotekami.
Inwestor powinien również przedstawić nam: aktualny wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości, na której ma zostać wybudowana cała inwestycja oraz zatwierdzony projekt budowlany
