Jak kupić działkę pod budowę domu - strona 4
Diabeł tkwi w szczegółach
Od strony formalnej zakup działki nie różni się od zakupu mieszkania czy domu. Możemy najpierw podpisać umowę przedwstępną, a potem przeniesienia własności, ale możemy pominąć tę pierwszą. Jeżeli się jednak na nią zdecydujemy, warto zrobić to w formie aktu notarialnego, ponieważ jeżeli właściciel będzie zwlekał z podpisaniem umowy ostatecznej albo nie będzie wcale chciał tego zrobić, to możemy z umową przedwstępną podpisaną w formie aktu notarialnego pójść do sądu i zażądać sprzedaży obiecanej nam działki. Wtedy samo orzeczenie sądu zastępuje akt notarialny i zostaniemy wpisani do księgi wieczystej jako nowi właściciele.
W umowie warto dokładnie opisać wszystkie kwestie, na które umówimy się ze sprzedającym. Koniecznie wpiszmy do niej wszystkie zobowiązania właściciela wraz z konkretnymi datami ich wykonania. Jeśli np. umówiliśmy się, że właściciel doprowadzi do działki prąd do końca roku, to zapiszmy to również w umowie wraz z konsekwencjami finansowymi, jeżeli nie dotrzyma umówionych warunków. Przed zakupem warto jeszcze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, że nie zalega z podatkiem od nieruchomości. Może on już w umowie przedwstępnej złożyć takie oświadczenie. Warto pamiętać, że umowy pomiędzy sprzedającym a kupującym możemy swobodnie kształtować (w ramach tzw. swobody umów). Nie musimy podpisywać podsuniętych nam przez drugą stronę gotowych wzorów. Dlatego dobrze jest spisać na papierze wszystkie zastrzeżenia, które przychodzą nam do głowy, zanim zainwestujemy w daną nieruchomość.
Drzewa na działcePrzez podjęciem decyzji o zakupie działki koniecznie powinniśmy zwrócić uwagę na liczbę i rodzaj rosnących na niej drzew. Ich ewentualna wycinka może bowiem wiązać się z koniecznością zdobycia stosownych pozwoleń. Bez zezwolenia można wycinać np. drzewka owocowe, a pozostałe drzewa – jeżeli mają nie więcej niż 10 lat. Jeśli chcemy wyciąć drzewo pod budynek mieszkalny (a nie np. pod siedzibę firmy), to nic za to nie zapłacimy, pod warunkiem oczywiście, że postaramy się o zezwolenie. W innym wypadku opłaty mogą sięgać kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy zł. Warto też wiedzieć o tym, że jeżeli kupujemy grunt na terenie parku krajobrazowego, to wtedy zaostrzone są procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Informację o tym, czy działka znajduje się w granicach obszarów chronionych, można uzyskać w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Dostęp do drogiJeżeli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, warto – jeszcze na etapie jej zakupu – postarać się o odpowiednią służebność. To ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, co w praktyce oznacza, że nie ma na nie wpływu ani zmiana właściciela działki, przez którą prowadzi droga, ani zmiana właściciela działki, dla której ustanowiona jest służebność. Jej ustanowienie jest najlepszym sposobem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dojazdu do takiej drogi. Oprócz tego warto ustalić faktyczne istnienie utwardzonej drogi na działkach, na których ustanowione zostały służebności, a także istnienie zjazdu z działki. Trzeba pamiętać, że zjazdy z nieruchomości prywatnych na drogi publiczne powinny być uzgodnione z zarządcą drogi. Zakup działki z pozwoleniem na budowęJeżeli poprzedni właściciel działki uzyskał pozwolenie na budowę domu, to można przy sprzedaży przenieść je na nowego właściciela. Jeżeli tylko sprzedający i kupujący porozumieją się w tym zakresie, organ wydający takie pozwolenie (starosta albo prezydent miasta) nie może odmówić wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na nabywcę. Ważne jest jednak to, że kupujący działkę, przejmując takie pozwolenie na budowę, przejmuje również wszystkie warunki, na jakich zostało ono wydane. Pomimo tego, że nowy właściciel najprawdopodobniej ma własną wizję domu, który chciałby postawić, czasami warto przenieść pozwolenie budowy na warunkach nie do końca nam odpowiadających, żeby zaoszczędzić na czasie. Decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę można bowiem uzyskać bardzo szybko i procedura jest prostsza niż uzyskanie zupełnie nowego pozwolenia opartego na nowych warunkach. Następnie już w trakcie trwania budowy można wystąpić o zmianę warunków pozwolenia na budowę i zatwierdzenie tzw. projektu zamiennego. |
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
