Jak kupić działkę pod budowę domu - strona 2
W komputerze i na papierze
Od 2003 roku w całej Polsce stare papierowe księgi wieczyste są systematycznie przenoszone do wspólnej komputerowej baz danych, czyli Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Dzięki temu, nie ruszając się z Wrocławia, można sprawdzić księgę dla nieruchomości położonej w dowolnej części kraju, pod warunkiem że zna się jej numer. Zarówno przeglądanie elektronicznych ksiąg wieczystych, jak i drukowanie ich odpisów jest możliwe za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl/. Warto jednak pamiętać o tym, że wydrukowane z Internetu informacje nie mają mocy dokumentu urzędowego, dlatego przed transakcją należy udać się do ekspozytury Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.
Jeżeli jakaś księga nie została jeszcze przeniesiona do CIKW (w samym Wrocławiu proces ten, czyli tzw. migracja ksiąg wieczystych, został już zakończony), księgę można sprawdzić w sposób tradycyjny w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W przypadku sprawdzania ksiąg papierowych koniecznie trzeba pamiętać, że każda drobna informacja, a nawet kolor podkreślenia mają określone znaczenie (np. podkreślenie kolorem czerwonym oznacza, że wzmianka kryjąca się pod tym numerem została już wykreślona). Czasami samo sprawdzenie księgi wieczystej nie wystarczy, np. kiedy znajduje się w niej wzmianka o złożeniu jakiegoś wniosku do sądu, lecz nie ma w niej jeszcze wpisu wynikający z tego wniosku. Żeby zobaczyć, co kryje się pod numerem takiej wzmianki, należy zajrzeć do akt księgi wieczystej.
Działy księgi wieczystej
Księga składa się z czterech działów. W pierwszym są zawarte informacje opisujące daną nieruchomość, czyli położenie, metraż itp. W drugim wpisane są dane właściciela, więc możemy sprawdzić, czy osoba, która oferuje działkę, ma do tego uprawnienia. W trzecim dziale wymienione są rozmaite ograniczenia i prawa związane z tą własnością, np. informacja o tym, czy toczy się egzekucja z tej nieruchomości. Jeżeli tak, to będzie oznaczało, że nikt poza komornikiem nie ma prawa jej sprzedać. W tym miejscu księgi mogą również znaleźć się informacje o tym, czy komuś przysługuje prawo pierwokupu oraz czy ciążą na niej jakieś służebności. Najczęściej spotykana to tzw. służebność drogi koniecznej, która jest ustanawiana wtedy, kiedy sąsiad nie ma innej możliwości dojazdu do drogi publicznej niż przez tę działkę.
Czwarty dział to miejsce do wpisywania hipotek, czyli obciążeń ciążących na nieruchomości. Jeżeli znajdziemy tu taki wpis, musimy liczyć się z tym, że wierzyciel może w każdej chwili zażądać spłaty długu, czyli sprzedaży działki, żeby odzyskać pieniądze. Trzeba pamiętać o tym, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie osobę i ciąży na niej bez względu na ewentualną zmianę właściciela.
Prawo pierwokupu
Jeżeli myślimy o zakupie działki rolnej, którą w przyszłości będziemy chcieli przekształcić w budowlaną, warto pamiętać o prawie pierwokupu przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych. Co ważne, informacja o tym nie będzie wpisana do działu trzeciego księgi, ponieważ prawo pierwokupu przysługuje Agencji z mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce mało prawdopodobne jest, żeby Agencja skorzystała z tego prawa, zmienia to jednak kolejność wydarzeń związanych z jej zakupem. Najpierw trzeba podpisać umowę warunkową i poczekać, aż Agencja wypowie się w kwestii ewentualnego zakupu działki. Dopiero wtedy można podpisać właściwą umowę przeniesienia własności.
Prawo pierwokupu może również przysługiwać gminie, jeżeli dotychczasowy właściciel gruntu kupił ją od Skarbu Państwa albo od gminy czy powiatu lub jeżeli formą własności działki jest użytkowanie wieczyste. W tej sytuacja gmina, podobnie jak Agencja Nieruchomości Rolnych, musi się najpierw wypowiedzieć i dopiero można podpisać umowę.
