Jak działają TBS-y? - strona 2

Kto za tym stoi

TBS-y to budownictwo społeczne finansowane z kredytów udzielanych przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Działają one na terenie całej Polski we współpracy z władzami samorządowymi. Gmina lub gminy, na obszarze których działa towarzystwo, są uprawnione do wprowadzania swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa w liczbie określonej w statucie towarzystwa. Może też być tak jak jest we Wrocławiu, że jedynym właścicielem TBS Wrocław jest gmina Wrocław.

TBS-y mogą być powoływane do życia jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne lub spółdzielnie. Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału pomiędzy wspólników, ale muszą być wydawane na działalność statutową, czyli przede wszystkim na budowę mieszkań pod wynajem. Zgodnie z prawem przedmiotem działania towarzystw, oprócz budowania i eksploatacji mieszkań, może być też: kupowanie budynków mieszkalnych (oznacza to, że TBS nie musi samodzielnie budować, ale może kupić gotowy już budynek i następnie wynajmować w nim mieszkania), przeprowadzanie remontów i modernizacji budynków, wynajmowanie lokali użytkowych, sprawowanie zarządu w posiadanych budynkach oraz prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym. Oznacza to, że oprócz mieszkań na wynajem TBS-y mogą także działać jak zwykli deweloperzy i – oprócz podstawowej działalności – budować też mieszkania komercyjne.

Koszty wynajmu

Wkład własny, który każdy najemca musi wnieść za mieszkanie, czyli tzw. partycypacja, to nie więcej niż 30 proc. wartości mieszkania. TBS zwraca ją po zakończeniu umowy najmu w terminie do 12 miesięcy od daty opuszczenia mieszkania. W dniu zwrotu partycypacji jej kwota powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Oprócz kwoty partycypacji przed wprowadzeniem się do mieszkania najemca musi zapłacić kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu, która również jest mu zwracana w momencie rozwiązania umowy najmu. Najemca mieszkania wybudowanego przez TBS płaci miesięczny czynsz, który nie może być wyższy w skali roku niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Co ważne, najemca jest zobowiązany co dwa lata składać deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Jeżeli te dochody znacząco wzrosną, nie oznacza to jednak utraty prawa do wynajmu mieszkania, ale w takiej sytuacji TBS może wypowiedzieć wysokość czynszu i odpowiednio go podnieść.

Jeżeli najemca zgłosi deklarację o dochodach niezgodną z prawdą, to według ustawy TBS wypowiada mu umowę najmu w trybie natychmiastowym, po czym lokator, który się nie wyprowadził, zobowiązany jest płacić miesięczne odszkodowanie w wysokości 200 proc. miesięcznego czynszu za bezprawne zajmowanie mieszkania. W przypadku kiedy najemca spóźnia się ze złożeniem deklaracji, TBS może wypowiedzieć mu dotychczasowy czynsz i zażądać płacenia wyższego do czasu wyjaśnienia sytuacji. Orientacyjne koszty partycypacji i wynajmu podawane obecnie przez spółkę TBS Wrocław (jej udziałowcem jest gmina Wrocław) wynoszą:

– partycypacja 1146 zł za 1 m kw. mieszkania, czyli za 50-metrowe mieszkanie trzeba wpłacić 57 300 zł

– kaucja w wysokości 13,20 zł za 1 m kw. za 3 miesiące, czyli dla 50-metrowego mieszkania będzie to 1980 zł

– czynsz w wysokości 13,20 zł za m kw., czyli dla 50-metrowego mieszkania będzie to około 660 zł plus koszty użytkowania, które w zależności od liczby lokatorów mogą wynosić od 150 do 250 zł.

Ponieważ przepisy regulujące działanie TBS-ów dopuszczały cesję partycypacji i wskazanie przez dotychczasowego lokatora nowego najemcy, w praktyce doprowadziło to do handlu tymi mieszkaniami za tzw. „odstępne”.

Prawo do wynajmu mieszkania w TBS-ie mają osoby, które spełniają określone warunki finansowe i prawne