Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie
Bez względu na to, czy wynajmujemy mieszkanie znajomym czy zupełnie obcym osobom, zawsze – dla dobra obu stron – warto spisać umowę
Na jasnych zasadach
Ustna umowa pomiędzy właścicielem a najemcą jest równie ważna jak zawarta na piśmie, jednak w razie jakichkolwiek problemów korzystniej jest mieć spisane warunki wynajmu mieszkania. Można to zrobić na dwa sposoby: samodzielnie, na zwykłej kartce papieru, lub u notariusza. Niezależnie od treści umowy warunki najmu są również kształtowane przez obowiązujące przepisy, czyli przez kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku (DzU z 2001, nr 71, poz. 733). W umowie powinny się znaleźć podstawowe elementy:
1. Dokładne określenie stron transakcji, czyli: imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego.
2. Okres, na jaki zostaje zawarta umowa. Możemy ją podpisać albo na czas oznaczony – wtedy z góry umawiamy się, że np. po 12 miesiącach przestaje obowiązywać, albo na czas nieokreślony – w takim wypadku umowa obowiązuje bezterminowo, a każda ze stron ma prawo ją rozwiązać, składając wypowiedzenie.
3. Dokładne określenie przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego mieszkania (adres, numer księgi wieczystej, liczba pokoi, metraż).
4. Jak najbardziej szczegółowa lista wyposażenia, która może być dodana w formie załącznika do umowy. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się lodówka czy pralka, to dobrze jest napisać, jakiej jest firmy i jaki ma rok produkcji, żeby uniknąć nieporozumień. Podobnie warto postąpić z pozostałym sprzętem AGD, telewizorem i sprzętem grającym.
5. Wysokość czynszu wraz z wyjaśnieniem, czy oprócz niego najemca ma płacić dodatkowe opłaty (np. rachunki za prąd, gaz, wodę), termin płatności, waluta, ewentualna waloryzacja (np. o poziom inflacji). Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel mieszkania może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, chyba że w umowie obie strony ustalą inne warunki. Oczywiście takie wypowiedzenie również powinno być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności.
Zgodnie z przepisami podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Jeżeli poziom rocznego czynszu (lub innych opłat za używanie mieszkania, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela) przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 proc. dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie mieszkania.
Ważne jest doprecyzowanie, jakie zaległości może mieć najemca bez groźby wypowiedzenia, co będzie zależało od umówionego okresu płatności. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę dopiero wtedy, jeżeli najemca będzie zalegał z czynszem przez trzy okresy płatności. Jeśli umówimy się na wpłaty co miesiąc, będziemy mogli wypowiedzieć umowę po trzech miesiącach zaległości, ale gdy umówimy się np. na wpłaty co pół roku i najemca nie będzie płacił czynszu przez rok, to właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć mu jeszcze umowy, ponieważ nie będą to jeszcze ustawowe trzy okresy zaległości.
6. Kaucja gwarancyjna. Z punktu widzenia wynajmującego warto w umowie zobowiązać najemcę do wpłaty kaucji gwarancyjnej, która będzie zabezpieczeniem ewentualnych zaległości w czynszu lub szkody wyrządzonej w mieszkaniu. Zgodnie z ustawą kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. W praktyce najczęściej są spotykane kaucje w wysokości jednego czynszu.
7. Koszty napraw. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów wszelkie drobne naprawy obciążają najemcę. Ponosić on więc będzie koszty malowania lub tapetowania oraz naprawy oświetlenia, instalacji elektrycznej i wodnej, uszkodzeń tynków ścian, sufitów, podłóg i okien, naprawy m.in. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany.
8. Ulepszenia. Jeżeli strony od razu przewidują, że najemca będzie wprowadzał w lokalu jakieś zmiany, ulepszenia itp., to wtedy warto z góry wskazać zakres prac, do jakich najemca ma prawo. Dobrze też z góry określić, co stanie się z tymi ulepszeniami po rozwiązaniu umowy najmu. Jeżeli np. strony przewidują, że najemca zamontuje w przedpokoju szafę zabudowaną, to warto ustalić, czy po rozwiązaniu umowy szafa będzie własnością wynajmującego czy też może najemca ma ją zdemontować; gdy sprzęt ma pozostać w lokalu, to czy najemca będzie uprawniony do otrzymania z tego tytułu rekompensaty.
9. Zapis, że najemca jest zobowiązany do udostępnienia lokalu do wglądu właścicielowi w określonych terminach.
10. Klauzula, że zmiana tej umowy musi również nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
11. Podpisy obu stron.
12. Kary umowne i zasady wypowiedzenia umowy. Co prawda nie jest to standard, ale można wyznaczyć kary umowne, np. za niewyprowadzenie się z mieszkania w terminie. Taka kara powinna być liczona za każdy dzień opóźnienia, a jej wysokość musi być ustalona przez strony w umowie. W każdej umowie warto określić, w jakich przypadkach właściciel ma prawo ją rozwiązać bez zachowania okresu wypowiedzenia – np. wtedy, gdy najemca podnajmuje mieszkanie komuś bez zgody właściciela, niszczy znajdujące się w mieszkaniu sprzęty albo gdy znacząco spóźnia się z czynszem lub innymi opłatami. W tej sytuacji, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy może nastąpić nie później niż miesiąc naprzód, przed końcem miesiąca kalendarzowego. Umów zawartych na czas oznaczony zasadniczo nie można rozwiązać za wypowiedzeniem. Jest to możliwe tylko wtedy, kiedy w umowie są wyraźnie określone przypadki, w jakich można tego dokonać. Oczywiście umowa powinna być podpisana w dwóch takich samych egzemplarzach: jeden dla właściciela mieszkania i drugi dla najemcy.
Jeśli najemca chce wprowadzić w lokalu jakiekolwiek zmiany, najlepiej z góry wskazać zakres tych prac
Kiedy zaczynają się kłopoty
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli wynajmujący jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do środka w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a nawet straży pożarnej, jeżeli wymagają tego okoliczności. W sytuacji, kiedy lokator nie płaci lub niszczy nasze mieszkanie albo dostajemy skargi od sąsiadów na jego zachowanie i chcemy się go pozbyć, nie jest to takie proste. Nie wolno nam po prostu wejść do mieszkania i usunąć go siłą, bo ma on wtedy prawo wezwać policję. Niedozwolona jest np. wymiana zamków podczas nieobecności lokatora i wyrzucenie jego rzeczy. Żeby pozbyć się najemcy z lokalu, musimy uzyskać przeciwko niemu tzw. tytuł wykonawczy. Jest nim np. wyrok sądu w sprawie eksmisji. Wyrok wykonuje komornik, jednak nie zawsze może po prostu wyrzucić lokatorów, bo również jest związany przepisami dotyczącymi zakazu eksmisji na tzw. bruk. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego mogłaby się przeprowadzić. Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, można podpisać umowę najmu okazjonalnego, o której mowa w nowelizacji ustawy z 28 stycznia 2010 roku.
Najem okazjonalny
Najważniejsza różnica pomiędzy „zwykłą” umową a umową najmu okazjonalnego jest taka, że najemca zobowiązuje się do wyprowadzki w przypadku wypowiedzenia mu umowy i już przy jej podpisaniu podaje adres innego lokalu, do którego może zostać przeprowadzona ewentualna eksmisja. Może to być mieszkanie np. kogoś z rodziny, rodziców, dziadków itp., ale również lokal znajomych. Oczywiście osoba ta musi podpisać oświadczenie, że się na to zgadza. Kolejnym warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest m.in. złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym oświadcza on, że dobrowolnie poddaje się egzekucji komorniczej w celu opróżnienia lokalu. Dzięki temu oświadczeniu właściciel mieszkania po zakończeniu najmu będzie mógł eksmitować najemcę z pominięciem drogi sądowej, na podstawie samego aktu notarialnego (sąd nadaje w takim wypadku tylko tzw. klauzulę wykonalności, co oznacza sprawdzenie prawidłowości aktu notarialnego od strony formalnej, nie przeprowadza natomiast rozprawy, nie słucha świadków itp.). Poza tym dzięki takiej umowie komornik nie ma rąk związanych zakazem eksmisji na bruk, ponieważ od razu ma wskazany lokal, do którego może eksmitować najemcę. Jeżeli wydarzy się tak, że w trakcie trwania umowy przestanie być aktualna możliwość eksmisji pod wskazany adres, najemca jest zobowiązany do podania nowego w ciągu 21 dni od dnia uzyskania informacji o tym fakcie.
Podobnie jak w przypadku normalnej umowy, wynajmujący może pobrać kaucję, która ma zabezpieczyć ewentualne koszty przeprowadzenia egzekucji, jednak nie może być ona wyższa niż sześciokrotność czynszu. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Koszt złożenia u notariusza oświadczenia przez najemcę, zgodnie z zapisami ustawy, nie może wynieść więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2011 roku wynosi ono 1386 zł, czyli notariusz może wziąć maksymalnie 138,60 zł). Dla właściciela mieszkania zaletą umowy najmu okazjonalnego jest nie tylko ułatwienie w opróżnieniu lokalu po zakończeniu najmu, ale też to, że nie obowiązuje w tym przypadku zdecydowana większość przepisów dość restrykcyjnej ustawy o ochronie praw lokatorów. I tak np. do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ograniczających właścicielowi możliwości podwyższenia czynszu. Nie obowiązują też przepisy ograniczające możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. Aby jednak się tak stało, właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi swojego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Z drugiej strony umowa najmu okazjonalnego jest bardziej kłopotliwa i wymaga więcej zachodu od obu stron, co może zniechęcać potencjalnych najemców.
Przekazanie mieszkania
Na piśmie, oprócz umowy, warto również mieć tzw. protokół zdawczo-odbiorczy podobny do tego, który się podpisuje w przypadku sprzedaży mieszkania. Protokół najprościej jest spisać odręcznie, dwukrotnie: w przypadku oddania mieszkania w ręce najemcy i drugi raz, kiedy je odbieramy. Za pierwszym razem warto opisać w nim w miarę szczegółowo, w jakim stanie jest mieszkanie, żeby przy wyprowadzce nie było wątpliwości, które rzeczy były wcześniej uszkodzone, a które uległy zniszczeniu w trakcie wynajmowania. W protokole oprócz daty przekazania mieszkania powinien znaleźć się w miarę dokładny opis lokalu z uwzględnieniem stanu technicznego sprzętów typu gazówka, piec, lodówka, stan liczników, informacja o liczbie przekazanych kompletów kluczy oraz pokwitowanie przyjęcia kaucji gwarancyjnej, jeżeli decydujemy się na jej pobranie. W momencie odbioru mieszkania, po zakończeniu jego wynajmowania, do protokołu powinniśmy wpisać ewentualne szkody poniesione w lokalu i warunki ich usunięcia.
