Dobry rok w sprzedaży miejskich nieruchomości
Sprzedaż miejskich nieruchomości już od początku lat 90. stanowi bardzo ważne źródło dochodów Wrocławia, dzięki któremu miasto może pochwalić się jednym z największych budżetów w Polsce.
Plan sprzedaży na rok 2010 wykonano już w październiku
Prywatyzacja miejskiego mienia, poza jednorazowymi wpływami do budżetu, przyczynia się także do zwiększania corocznych przychodów z podatków od nieruchomości oraz pośrednich dochodów związanych ze wzrostem zatrudnienia spowodowanego realizacją różnego rodzaju inwestycji na zakupionych od miasta terenach.
Wpływy ze sprzedaży w przeważającej części są przeznaczane na inwestycje. Sprzedaż miejskich nieruchomości jest więc instrumentem wspomagającym rozwój gospodarczy Wrocławia i stymulowanie aktywizacji jego poszczególnych części. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, tym bardziej cieszy fakt, że pierwszy raz od kilku lat dochody ze sprzedaży miejskiego majątku są wyższe od prognozowanych i już w październiku przekroczyły zaplanowane na ten rok 220 mln zł.
Wrocław – ze względów historycznych – w porównaniu z wieloma innymi polskimi miastami charakteryzuje się tym, że jest właścicielem znacznej części nieruchomości leżących w granicach miasta. Wiąże się to z minusami, takimi jak m.in. konieczność utrzymania i remontów zdegradowanej po kilkudziesięciu latach poprzedniego systemu tkanki mieszkalnej. Jak obliczono, aby wyremontować całościowo wszystkie kamienice należące do miasta, potrzebna jest gigantyczna kwota około 3 mld zł. Dodatkowo utrzymanie w dobrym stanie miejskich budynków jest trudne, gdyż własność publiczna często jest traktowana jest jako mienie niczyje. Dlatego tak ważne jest, by prywatyzacja mienia komunalnego, która ma dla Wrocławia tyle zalet, była wciąż sprawnie kontynuowana.
Charakterystyka rynku
Największe dochody miasto uzyskuje ze sprzedaży gruntów pod zabudowę, budynków oraz lokali mieszkalnych i użytkowych. Oczywiście także i ta część rynku nieruchomości jest szczególnie wrażliwa na wahania koniunktury gospodarczej. Dlatego ostatni kryzys światowy w znacznym stopniu ograniczył wpływy z tytułu sprzedaży miejskich gruntów. Było to szczególnie widoczne w przypadku dużych działek pod inwestycje usługowe. O ile jeszcze w 2007 roku sprzedano nieruchomości za przeszło 300 mln zł, to już rok i dwa lata później za ponad 100 mln zł mniej. Trend zaczął zmieniać się w trakcie tego roku, kiedy to nastąpił zauważalny wzrost zainteresowania inwestorów. Dzięki temu roczny plan sprzedaży, szacowany na 220 mln zł, został wykonany już w połowie października i do samego końca roku będzie budowana nadwyżka.
Tak sytuację na rynku referuje Małgorzata Nowak – Kierownik Działu Analiz, Prognozowania i Koordynacji w Wydziale Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości UM Wrocławia: „Poprzednie 2 lata, z uwagi na kryzys gospodarczy na świecie i w Polsce, były szczególnie trudne dla rynku nieruchomości. Niesprzyjające warunki ekonomiczne powodowały spadek zainteresowania inwestorów nabywaniem budynków do remontu oraz dużych terenów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą. Obecnie rynek nieruchomości powoli się stabilizuje. Można mówić o ukształtowaniu się pewnego poziomu cen w zależności od lokalizacji i funkcji nieruchomości (jest on niższy niż w 2007 roku, jednak wyższy niż w roku ubiegłym). Należy również zaznaczyć, że przy obecnym poziomie cen nieruchomości oraz rosnących kosztach kredytów inwestorów realizacja założonych planów dochodów wymaga przygotowania bogatszej oferty miasta oraz sprzedaży większej liczby nieruchomości”.
Bariery i zachęty
Należy zwrócić uwagę, że sprzedaż mienia miejskiego nie jest wcale tak prosta jak to się może na pierwszy rzut oka wydawać. Jednym z głównych problemów jest często brak aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentów, które określają, co można budować na danym terenie. Gdy działka nie ma aktualnego MPZP, konieczne jest zdobycie tak zwanych warunków zabudowy, które w dużej mierze kierują się zasadą, że na danym terenie można wybudować zabudowę podobną do tej, która już stoi w najbliższym sąsiedztwie. Jednak istnieje niebezpieczeństwo, że taka decyzja zostanie oprotestowana np. przez sąsiadów inwestycji. Dlatego też większym powodzeniem wśród inwestorów cieszą się grunty posiadające obowiązujący MPZP, a co za tym idzie – za takie działki osiągane są wyższe ceny transakcyjne. Kolejny ważny aspekt to dopasowanie oferty miasta do aktualnej sytuacji gospodarczej, zapotrzebowania oraz możliwości inwestorów. Znaczenie tego czynnika widać szczególnie w okresach słabszej koniunktury, takich jak choćby ostatnie dwa, trzy lata. Szeroka oferta sprawiła, że spadek sprzedaży jednego typu nieruchomości, np. działek pod biurowce czy hotele, jest nadrabiany przez większą sprzedaż innych rodzajów np. działek pod budownictwo mieszkaniowe indywidualne i wielorodzinne. Ważna jest także promocja posiadanej oferty. Nieruchomości należące do gminy Wrocław reklamowane są w wieloraki sposób, począwszy od strony internetowej wroclaw.pl, na której znajduje się dział Giełda Nieruchomości (dostępna wersja dla obcokrajowców), poprzez reklamy i ogłoszenia umieszczane bezpośrednio na nieruchomości (tablice, banery reklamowe), aż po uczestnictwo w targach nieruchomości w kraju i za granicą. Wrocław już od lat prezentuje swoją ofertę na prestiżowych targach w Cannes oraz Monachium.
