Dla pewności
Ustanowienie hipoteki jest podstawowym sposobem zabezpieczania kredytów zaciąganych na kupno domu lub mieszkania. Każdy bank, pożyczając nam pieniądze na ten cel, zażąda ustanowienia hipoteki.
Hipoteka bywa niekiedy mylona z księgą wieczystą. Często potocznie mówi się, że np. „mieszkanie ma czystą hipotekę”, co ma oznaczać, iż nie jest zadłużone. Warto wiedzieć, że księga wieczysta to dokument, w którym zapisany jest stan prawny i faktyczny nieruchomości, hipotekę zaś można przyrównać do zastawu na tej nieruchomości. Jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej. Niekoniecznie musi to być wierzytelność związana z tą nieruchomością. Hipoteka może być zabezpieczeniem kredytu zaciągniętego na jakikolwiek inny cel (np. na kupno samochodu). Można ustanowić ją na nieruchomości, tzn. na gruntach, budynkach i wyodrębnionych lokalach, ale także na prawie użytkowania wieczystego i na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego oraz na spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego.
Ustanowienie hipoteki oznacza, że wierzyciel może zażądać sprzedania nieruchomości w drodze egzekucji sądowej i z uzyskanej w ten sposób sumy odzyskać pieniądze, czyli – jak mówią prawnicy – ma prawo zaspokoić swoje roszczenia z tej nieruchomości. Najważniejsze jest to, że może to zrobić niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Jeżeli więc np. dłużnik sprzedał dom obciążony hipoteką, to wierzyciel może zażądać swoich praw od osoby, która go kupiła.
Ustanowienie hipoteki daje jeszcze jeden przywilej. W przypadku kiedy jest wielu wierzycieli, a majątek dłużnika nie wystarczy na spłacenie wszystkich, to ten wierzyciel, który podparł się hipoteką, ma pierwszeństwo przed tymi, którzy takiego zabezpieczenia nie mają.
Żeby skutecznie ustanowić hipotekę na nieruchomości, niezbędny jest wpis do księgi wieczystej w jej dziale IV. Dopóki nie ma tego wpisu, nie będzie także hipoteki. Ponieważ można nią zabezpieczyć tylko wierzytelności pieniężne, to ustanawiając ją, określa się konkretną sumę, na jaką hipoteka jest ustanowiona.
Księgi wieczyste są ogólnodostępne. Każdy ma prawo do ich przeglądania i dlatego nie można zasłaniać się nieznajomością stanu ksiąg wieczystych. Jeżeli więc kupiliśmy mieszkanie, które miało wpisaną hipotekę, to nie możemy bronić się stwierdzeniem, że nic o tym nie wiedzieliśmy. Hipoteka wygasa wtedy, kiedy wygasła wierzytelność, którą ona zabezpiecza, czyli np. w momencie spłaty zadłużenia. Oczywiście jeżeli spłaciliśmy już cały kredyt zabezpieczony hipoteką, mamy podstawę do żądania jej wykreślenia z księgi wieczystej. Wtedy wierzyciel ma obowiązek udostępnić wszelkie konieczne dokumenty, które byłyby podstawą do tej czynności.
Wierzyciel, nawet jeżeli zabezpieczył swój dług hipoteką, musi w celu odzyskania swoich pieniędzy wystąpić na drogę postępowania sądowego. Dopiero po uzyskaniu tzw. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności (najczęściej będzie nim wyrok sądowy) może domagać się przeprowadzenia licytacji. Hipoteka nie daje bowiem prawa do odebrania komuś nieruchomości i sprzedania jej we własnym zakresie.
Bank udzielający kredyt ma sytuację nieco ułatwioną, bo może domagać się egzekucji bez postępowania sądowego, a jedynie na podstawie wystawionego przez siebie bankowego tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego przez sąd w klauzulę wykonalności.
Źródło: pixabay.com
