Deweloperskie rachunki powiernicze
Celem uchwalenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu oraz domu jednorodzinnego było zwiększenie ochrony praw klientów firm deweloperskich.
Podstawowym instrumentem zabezpieczania ekonomicznych interesów nabywców jest bezwzględny obowiązek stosowania przez deweloperów bankowych rachunków powierniczych w rozliczeniach ze wszystkimi klientami-konsumentami. Rachunki powiernicze znacznie ograniczają swobodę dewelopera w dysponowaniu środkami uzyskiwanymi od nabywców w trakcie realizacji inwestycji – bank dokonuje ich wypłaty na rzecz dewelopera w każdym wypadku dopiero po spełnieniu się warunków wypłaty. Dla rachunku zamkniętego jest nim przeniesienie własności lokalu na nabywcę, a w wypadku rachunku otwartego – zrealizowanie danego etapu inwestycji. Nabywcy w każdym wypadku powinni przy tym zostać poinformowani o szczegółach dotyczących stosowanego przez dewelopera zabezpieczenia ich wpłat zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i w treści umowy.
W wypadku stosowania otwartych rachunków powierniczych o ochronę interesów nabywców w trakcie realizacji inwestycji dbał będzie de facto bank, w którym rachunek jest prowadzony. Ustawa deweloperska uzależnia bowiem wypłatę środków zgromadzonych na rachunku na rzecz dewelopera od pozytywnej kontroli zaawansowania realizacji przedsięwzięcia, czyli potwierdzenia przez bank zakończenia realizacji określonego etapu inwestycji wynikającego z harmonogramu. Kontrolę tę zapewne w każdym wypadku przeprowadzać będzie na zlecenie banku rzeczoznawca. Odpowiedzialność karna grożąca za dopuszczenie do nieuzasadnionej wypłaty z pewnością zniechęca bowiem do pobieżnego dokonywania oceny realizacji harmonogramu inwestycji. Dlatego w interesie obu stron umowa o prowadzenie rachunku powierniczego pomiędzy deweloperem a bankiem powinna określać w sposób możliwie kompletny warunki dostępu do środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym tak, by praktyka banku nie przekształciła go faktycznie w rachunek zamknięty. Mogłoby to bowiem spowodować zaburzenia ciągłości finansowania inwestycji i w związku z tym zachwianie ciągłości prac.
Nabywców chroni również art. 24 ustawy deweloperskiej, wskazując wiążąco, że przedsięwzięcie deweloperskie musi składać się co najmniej z czterech etapów, a każdy z nich nie może opiewać na więcej niż 25% i mniej niż 10% kosztu realizacji inwestycji wynikającego z harmonogramu. Środki nabywców będą więc wypłacane deweloperowi w każdym wypadku sukcesywnie wraz z postępami faktycznej realizacji inwestycji. Skoro bank ma zatwierdzić do wypłaty na rzecz dewelopera z rachunku powierniczego konkretną kwotę, to w każdym wypadku konieczne będzie jednoznaczne stwierdzenie, czy dany etap został wykonany oraz ustalenie udziału takiego etapu w koszcie całego przedsięwzięcia tak, aby możliwe było przełożenie go na konkretną kwotę.
Deweloper nie będzie mógł również uzyskać dostępu do pieniędzy nabywców z obejściem procedury kontroli banku przez rozwiązanie umowy o prowadzenie rachunku powierniczego z bankiem, w którym rachunek założono. Umowę o prowadzenie rachunku powierniczego wypowiedzieć może jedynie bank prowadzący – i to tylko z ważnych powodów. Nabywca wolny jest również od kosztów związanych z prowadzeniem rachunku deweloperskiego – to deweloper ponosi wszelkie koszty z tym związane.
Art. 22 pkt 12 ustawy deweloperskiej wskazuje, że umowa deweloperska powinna określać m.in. warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Niemniej art. 13 ustawy stanowi wyraźnie, że zwrot środków na rzecz nabywcy nastąpi po doręczeniu bankowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy bez badania wystąpienia jakichkolwiek dodatkowych warunków. Zatem nabywca, w każdym wypadku odstąpienia od umowy, będzie miał nieograniczony dostęp do wszystkich wpłaconych środków, jeśli tylko wystąpi z takim żądaniem wobec banku prowadzącego rachunek. Ewentualne ograniczenia umowne w dostępie do środków wpłaconych na rachunek powierniczy, które deweloper chciałby nałożyć na nabywcę, będą więc nieskuteczne w zakresie relacji pomiędzy bankiem prowadzącym rachunek a nabywcą. Mogą one powodować obowiązek skuteczny jedynie pomiędzy stronami umowy deweloperskiej i dotyczący środków już wypłaconych przez bank deweloperowi.
Strony rozwiązujące umowę deweloperską za porozumieniem powinny również pamiętać, żeby połączyć ją ze złożeniem przez nabywcę oświadczenia o zgodzie na określony sposób podziału środków zgromadzonych na rachunku. Ustawa deweloperska wskazuje bowiem, że bank dokona ich wypłaty dopiero po otrzymaniu takiego oświadczenia.
Autor: dr Tomasz Szczurowski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy
