Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym
Wiedza o kredytach hipotecznych, a w szczególności praktyczne informacje pomocne w tym, by podjąć najbardziej optymalną i – co nie mniej ważne – świadomą decyzję kredytową, nie jest aż tak złożona, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Jest jednak kilka specjalistycznych pojęć, których znaczenie należy poznać i zapamiętać. Mogą być bowiem mylące, bo w języku potocznym wydają się oznaczać to samo (np. marża i prowizja).
Poniżej wyjaśnienia kluczowych pojęć:
Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.
Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realizacją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.
Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).
EURIBOR (European Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania większości kredytów w euro; stopa referencyjna ustalana codziennie dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla euro. W uproszczeniu: to procent, na jaki 57 najważniejszych banków europejskich jest gotowych pożyczać sobie nawzajem euro.
Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpisanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.
Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyższa niż kwota kredytu.
Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.
Karencja – oznacza okres między uzyskaniem kredytu (albo nowych warunków spłaty kredytu) a najbliższym terminem wpłacenia raty.
Kredyt walutowy denominowany – udzielony na określoną kwotę w walucie. Wysokość wypłaty w złotych jest zależna od kursu z dnia wypłaty, a nie od kursu z dnia podpisania umowy (np. przy spadku kursu między tymi terminami wypłata w złotych będzie niższa niż zapisana w umowie).
Kredyt walutowy indeksowany – udzielony na określoną kwotę w złotych. Wypłata w PLN następuje według podpisanej umowy (może zmienić się zadłużenie liczone w walucie, ale nie wypłata w złotych).
Lokal mieszkalny – zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego; może mieć „pomieszczenia przynależne” (np. wolno stojący garaż, ale w praktyce rzadko to występuje, bowiem zazwyczaj korzystniej jest taki garaż wydzielić).
LIBOR (London Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania; najczęściej dotyczy kredytów we frankach szwajcarskich (CHF) i dolarach amerykańskich (USD), rzadziej w euro (EUR). Jest to stopa referencyjna dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla USD, CHF oraz innych walut, ustalana i publikowana przez British Bankers’ Association (BBA).
LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (biorąc 80 tys. zł kredytu na nieruchomość za 100 tys. zł, LTV wynosi 80/100, czyli 0,8).
Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu (oprócz WIBOR-u, EURIBOR-u lub LIBOR-u), ustalona w umowie kredytowej i praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania. W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie.
Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty) lub budynek trwale z gruntem związany albo część takiego budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).
Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kredytu wraz z odsetkami.
Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce jedna ze stóp referencyjnych: WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i USD, EURIBOR dla EUR). To cena, za jaką bank pożycza pieniądze kredytobiorcy. Jest zmienne, ponieważ składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.
Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umową i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każdym z banków.
Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kredytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed uzyskaniem kredytu. Nie może być obecnie doliczana do raty kredytu.
Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w regularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spłaty kredytu.
Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwoty kredytu.
Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowania kredytu.
Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w praktyce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wynikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). Oblicza się je, dodając kwotę kredytu i naliczone odsetki, a następnie dzieląc otrzymaną sumę przez liczbę miesięcy okresu kredytowania (algorytm ich naliczania nie jest jednak tak prosty jak w tym opisie). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.
Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. Oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty odsetkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem (w warunkach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem). Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Spread walutowy – to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w walucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez kredytobiorcę jest w złotówkach. Bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast spłacany jest on po kursie sprzedaży (wyższym). Spread bankowy wynosi 5–14% w zależności od banku, jednak obecnie istnieje możliwość spłacania kredytu bezpośrednio w tej walucie, w jakiej został zaciągnięty.
Stopa bazowa – część składowa oprocentowania (oprócz marży banku). Najczęściej to jedna ze stóp referencyjnych: WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i USD, EURIBOR dla EUR.
Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach jest dodatkowo obowiązkowym zabezpieczeniem kredytu. W szczególności wymagane, kiedy kredytobiorca przekroczy określony wiek lub jest głównym, jedynym żywicielem rodziny. Stanowi także zabezpieczenie ewentualnych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony odszkodowaniem z jego tytułu.
Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypadku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.
Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana codziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla pożyczek w polskich złotych (PLN). W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PLN.
Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.
HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło
