Czy deweloper zarobi krocie na Twoim mieszkaniu?

Ceny nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, przyprawiają o zawrót głowy. Czy są one podyktowane realnym kosztem zakupu gruntu i budowy? Ile naprawdę może zarobić deweloper na budowie mieszkań?

Przeciętnie 20% - tyle wynosić mogą aktualnie marże w największych polskich miastach. Nominalnie jest to ok. 1000-1500 zł za metr kwadratowy. Najwięcej na rynku pierwotnym zarabia się w stolicy, a nieco niższe marże są w Krakowie. W następnej kolejności są Wrocław, Gdańsk i Poznań, a następnie Łódź. 

Boom na rynku czy wręcz przeciwnie?

Sumy zarabiane przez deweloperów wydają się niemałe, jednak porównując to z kwotami sprzed kryzysu finansowego, spadek jest bardzo duży.

Deweloperzy na pewno bardzo dobrze wspominają czasy, kiedy to 7 czy 8 lat temu kiedy mieszkania sprzedawały się niemalże same, a dostęp do kredytów hipotecznych był zdecydowanie łatwiejszy. Wtedy marże sięgały średnio 35-40 procent, a rekordziści sprzedawali swoje inwestycje nawet z 50% zyskiem. 

Oczywiście wiadomo co nastąpiło po tamtym złotym, jak się wydawało, okresie dla deweloperów. Kryzys na rynku przyniósł wiele zmian, dlatego mimo że aktualnie znów branża przeżywa rozkwit, powrót do sytuacji sprzed 7 lat nie jest możliwy. Czym to jest spowodowane?

Co składa się na cenę nowego mieszkania

Przede wszystkim jest to koszt samej budowy budynku, który deweloperzy szacują w większych, polskich miastach na ok. 2300-2500 zł/m2.

Kolejnym co do wielkości wydatkiem jest zakup gruntu, który stanowi około 15% ceny metra kwadratowego gotowego mieszkania. W tym przypadku trzeba jednak pamiętać, że wszystko zależy od lokaliazacji. W Warszawie przeciętnie w cenie metra kwadratowego 1300 zł to właśnie działka. Za to już w Łodzi jest to "tylko" 500 zł. 

Na zdjęciu: Inwestycja Ogrody Hallera we Wrocławiu, Archicom

Dlaczego deweloperzy nie podniosą cen skoro popyt jest tak duży?

Może to wynikać z kilku czynników. Po pierwsze, popyt generowany jest w pewnym stopniu przez popularny, rządowy program Mieszkanie dla Młodych, a tam limity cenowe nie są wygórowane. Żeby oferować mieszkania w ich zakresie trzeba minimalizować koszty i na pewno nie przesadzić z dyktowanymi marżami.

Po drugie mimo niskich stop procentowych, a co za tym idzie, atrakcyjnych warunków kredytowania, liczba zawartych umów nie rośnie lawinowo. Jest to spowodowane m.in. wprowadzeniem zaostrzonych reguł dotyczących wymaganego wkładu własnego, który kolejny raz wzrośnie już z początkiem przyszłego roku. Tego typu zmiany krótkoterminowo mogą zwiększyć ilość sprzedanych mieszkań, o czym piszemy w jednym z naszych artykułów, jednak deweloperzy wiedzą, że na dłuższą metę popyt prawdopodobnie zmaleje.

Z tych powodów wydaje się, że nie musimy obawiać się dużych zmian w cenach na rynku pierwotnym.

Źródło: dom.wp.pl, Marcin Moneta, WGN Nieruchomości