Czas stabilizacji - rozmowa o sytuacji na rynku gruntów, cenach transakcyjnych
O sytuacji na rynku gruntów, cenach transakcyjnych i liczbie sprzedanych działek rozmawiamy z rzeczoznawcą i analitykiem rynku Pawłem Drelichem
Źródło: freepik.com
Przeanalizował Pan sytuację na wrocławskim rynku gruntów niezabudowanych w latach 2005–2010. Jaki obraz się z tego wyłonił?
Rok 2010 był czasem uspokojenia i stabilizacji, widocznych również w 2011 roku. Teraz można powiedzieć, że nieruchomości zyskują swoje realne wartości. Mamy za sobą okres boomu z lat 2006–2007, następnie „wstrzymania oddechu” i zawieszenia inwestycji oraz spadku liczby transakcji, bardzo wyraźnego w 2009 roku. Skończył się czas gwałtownych wybuchów cenowych, tzn. nie ma bardzo drogich i bardzo tanich ofert; poziom cen utrzymuje się zasadniczo ten sam. Rynek nieruchomości stał się bardziej przewidywalny.
Jak zmieniły się ceny transakcyjne?
Zmiany najlepiej obrazuje analiza średnich cen jednostkowych. Od 2005 do 2008 roku ceny najpopularniejszych działek bardzo szybko rosły, w 2009 roku nastąpił gwałtowny spadek, natomiast w 2010 roku ceny ponownie zaczęły rosnąć, ale bardzo powoli, beż żadnych gwałtownych skoków, nie osiągnąwszy jednak poziomu z 2008 roku. Ten rok to właśnie okres, kiedy ceny przestały być bardzo wysokie lub bardzo niskie, skończył się czas spekulantów i okazji, ceny zaczęły się „spłaszczać”, chociaż średnia wszystkich się podniosła. W 2009 roku nastąpił nie tylko wyraźny ich spadek, ale gwałtownie zmniejszyła się powierzchnia sprzedanych działek. Był to bardzo słaby rok: najniższy obrót, trochę więcej transakcji w porównaniu z 2008 rokiem, ale za to sprzedawane powierzchnie były niewielkie.
Ile kosztowały grunty w 2010 roku?
Średnie ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 411 zł za m kw., z czego średnia cena jednostkowa gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne wynosiła około 730 zł za m kw., natomiast pod budownictwo jednorodzinne – około 370 zł za m kw. Najpopularniejsze działki pod budownictwo jednorodzinne, czyli takie o powierzchni od 500 do 1000 m kw., kosztowały od 135 do 700 tys. zł za całość, z kolei średnia cena takich gruntów to 290 tys. zł. Lata 2009–2010 to czas drobnych inwestorów, głównie osób prywatnych stawiających domy jednorodzinne. O ile poprzednie lata należały do firm deweloperskich, tak w 2009 roku sytuacja się odwróciła – firmy zawiesiły wiele inwestycji, wstrzymały podejmowanie decyzji. To nie był czas dużych zakupów, natomiast na rynku bardziej widoczni zaczęli być drobni inwestorzy, bo również i okoliczności zaczęły być dla nich bardziej sprzyjające. Wcześniej, zwłaszcza w okresie boomu, trudniej było o ekipy budowlane, ceny materiałów gwałtownie zaczęły piąć się w górę, ponieważ zarówno producenci, jak i wykonawcy chcieli zarobić i wykorzystać sytuację, w której sporo się buduje. Z kolei kiedy duże firmy wstrzymały pracę, osobom prywatnym zaczęło być łatwiej.
Jaka była liczba transakcji w 2010 roku?
Z moich wyliczeń wynika, że około 272, czyli mniej niż w 2009 roku, kiedy było ich około 300, ale za to więcej niż w 2008, kiedy nastąpił kompletny dołek (tylko 242 transakcje). Najwięcej transakcji gruntami niezabudowanymi odnotowano w roku 2006 – aż 753, z kolei w 2007 było ich już mniej, czyli 411. Patrząc na poprzednie lata, 2010 rok był lepszy niż 2009, ale wcale nie rewelacyjny: nie nastąpił taki poziom sprzedanej powierzchni jak nawet w 2005 roku. W 2010 sytuacja zaczęła się zmieniać i dało się zaobserwować pewne ożywienie, które przeszło również na 2011 rok. Nie mamy jeszcze danych dotyczących tego roku, bo czas spływu informacji o rzeczywistych transakcjach trwa kilka miesięcy i sam jestem ciekaw, jak ten rok zapisze się w liczbach. Spodziewam się, że nie będzie gorszy niż 2010.
Które rejony miasta są najdroższe?
Tutaj bez niespodzianek – od lat w trójce najdroższych obrębów są: Stare Miasto, plac Grunwaldzki i Południe. Ale to się będzie zmieniać, ponieważ z przyczyn naturalnych zacznie brakować wolnych działek do zagospodarowania. W 2010 roku np. w obrębie placu Grunwaldzkiego nie było żadnych transakcji gruntami niezabudowanymi, a od 2008 roku również na Starym Mieście i na Południu występują tylko pojedyncze tego typu transakcje. Oczywiście nie wynika to wyłącznie z tego, że jest mniejszy wybór, ale również z tego, że tu jest najdrożej. Najwięcej transakcji w obrębie Starego Miasta dokonano w roku 2005, potem coraz wyraźniej dawał się zauważać trend wychodzenia inwestorów poza centrum, na obrzeża miasta, a nawet poza miasto. Za wciąż atrakcyjne są uważane lokalizacje w promieniu 30 km od granic miasta.
Jakie są główne kierunki rozwoju?
Z roku na rok zyskują obręby, które jeszcze kilka lat temu uważane były za mniej atrakcyjne, czyli np. Brochów czy Tarnogaj, na których powstają nowe osiedla mieszkaniowe będące kontynuacją wysokiej zabudowy wielorodzinnej z lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych. Wynika to przede wszystkim z tego, że coraz wyraźniej daje się zaobserwować trend wycofywania się przemysłu z terenów miejskich, a co za tym idzie – na rynku pojawiają się działki zabudowane, które tak naprawdę należy traktować jako grunty inwestycyjne z zabudowaniami przeznaczonymi do likwidacji. Pewne załamanie tego trendu dało się zauważyć w roku 2009, ale moim zdaniem było to chwilowe, wtedy bowiem firmy, które są nabywcami takich gruntów, miały problemy z pozyskaniem kredytów. Na pewno wyraźnie zwiększa się zainteresowanie inwestorów zachodnimi rejonami miasta, gdzie stale przybywa obrębów o wyższych cenach jednostkowych. W ostatnich latach zyskały takie rejony, jak: Stabłowice, Żerniki, Leśnica, Złotniki. Wciąż jakichś spektakularnych zmian nie widać na wschodzie i północy miasta. Tam ceny zmieniają się wraz z ogólnymi trendami na rynku, ale wciąż są to rejony mniej atrakcyjne niż coraz widoczniej rozwijający się zachód. Jadąc wzdłuż ulicy Lotniczej widać, jak dużo terenów jest tutaj do wykorzystania. Nie bez znaczenia dla tej części miasta są zmiany w komunikacji i polityka prowadzona przez miasto. Moim zdaniem duży błąd został popełniony w przypadku Partynic, gdzie pozwolono na budowę nowych osiedli mieszkaniowych, a nie poszły za tym zmiany w komunikacji, przez co południe zupełnie się zakorkowało. Natomiast budowa obwodnicy autostradowej znacznie polepszyła dostępność komunikacyjną zachodniej części miasta.
Mówiąc jednak o kierunkach rozwoju, trzeba przede wszystkim pamiętać o tym, kto ma największy wpływ na rynek gruntów, na podaż, a co za tym idzie – na ceny. We Wrocławiu z całą pewnością największym właścicielem jest miasto. W 2010 roku ponad 43 proc. transakcji to były grunty sprzedawane przez gminę Wrocław. Jeżeli weźmiemy pod uwagę tylko te przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, okazuje się, że aż w 55 proc. transakcji stroną sprzedającą jest gmina.
Jak wygląda obrót gruntami zabudowanymi, które są nabywane ze względu na atrakcyjność samej działki, a nie stojących na niej budynków?
W latach 2005–2008 udział gruntów zabudowanych w całości gruntów wyraźnie wzrastał, potem w 2009 nastąpiło załamanie, ale w 2010 roku ta krzywa znowu poszła do góry. Nam, rzeczoznawcom, czasami trudno jest określić, które działki ze stojącymi na nich budynkami należy traktować nie jako działki zabudowane, ale same grunty. Dlatego przy analizie rynku gruntów uwzględniłem również te transakcje działkami zabudowanymi, na których dokonano już rozbiórek i budowane są nowe obiekty lub takie, które w aktach sprzedaży mają zaznaczone budynki przeznaczone do rozbiórki. Muszę jednak przyznać, że tutaj zdarzają się niespodzianki i inwestor – zamiast burzyć – zaczyna remontować i przebudowywać.
Jaki jest podział rynku pod względem przeznaczenia sprzedanych działek?
Począwszy od roku 2007 wyraźnie ustabilizowała się liczba transakcji w zakresie budownictwa mieszkaniowego. We wcześniejszych latach to się zmieniało, ale teraz to główny kierunek inwestowania. Corocznie ponad 70 proc. sprzedanych działek ma przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe – w ubiegłym roku było to dokładnie 73,75 proc. Okresowo, jak np. w 2006 roku, zwiększa się sprzedaż działek o innym przeznaczeniu, co należy łączyć z transakcjami gminy związanymi z wykupem gruntów pod budowę dróg. W 2008 roku w porównaniu z poprzednimi latami zwiększyła się liczba transakcji gruntami pod usługi komercyjne, ale nie zamieniło się to w dłużej trwającą tendencję. W ubiegłym roku sprzedaż działek przeznaczonych pod komercję była na poziomie niecałych 5 proc. wszystkich transakcji.
Jakie jest miejsce Wrocławia na mapie Polski?
Wrocław na pewno jest w pierwszej trójce najdroższych miejsc w Polsce, po Warszawie i Krakowie. Stolica zawsze będzie na pierwszym miejscu, to oczywiste. Wrocław pewne nieruchomości ma droższe niż w Poznaniu, inne tańsze, dlatego to trzecie miejsce często dzieli z Poznaniem i Trójmiastem. Sprzedawane w tych miastach nieruchomości różnią się charakterystyką, ale jeżeli chodzi o potencjał, są porównywalne. Na dalszych miejscach znajdują się takie miasta jak Bydgoszcz i Szczecin.
Jakie są mocne i słabe strony Wrocławia?
Pozytywem jest wciąż duża liczba grunt&Młodeoacute;w, które znajdują się w granicach miasta i mogą zostać przeznaczone do sprzedaży, a minusem to, że wciąż brakuje planów zagospodarowania dla wielu z tych obszarów. Warto w tym miejscu podkreślić trwałą tendencję obejmowania kolejnych obszarów planami i pod tym względem Wrocław wygląda korzystnie na tle innych miast Polski. Na pewno wzrost cen mieszkań w ostatnich latach spowodował podniesienie atrakcyjności gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Mankamentem jest, o czym wspominałem wcześniej na przykładzie Partynic, wciąż słaba infrastruktura drogowa i brak dbałości o drogi dojazdowe do nowych osiedli mieszkaniowych.
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
