Co to jest dobra lokalizacja?

Dobra lokalizacja to przede wszystkim miejsce mające najwięcej zalet dla osoby, która będzie w nim mieszkać. Coś, co jest atutem dla rodziny z dziećmi, niekoniecznie musi być zaletą dla singla. Ale oprócz tego, co subiektywnie ważne, warto mieć też na uwadze pewne obiektywne cechy miejsca, w którym planujemy zamieszkać.

W atrakcyjnym miejscu

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie mieszkania lub domu, warto jak najwięcej dowiedzieć się nie tylko o samym budynku i wybranym lokalu, ale również o okolicy. Dobrze jest wybrać się na spacer po sąsiednich ulicach, sprawdzić, gdzie jest sklep, poczta, przychodnia, ile minut zajmie droga do przystanku autobusowego czy tramwajowego. Pewne rzeczy zupełnie inaczej wyglądają w świetle dziennym, a inaczej wieczorem. Zmotoryzowani bez garażu powinni zwrócić uwagę przede wszystkim na to, czy wolne południową porą miejsca parkingowe pozostają również wolne wieczorem, kiedy wszyscy wracają do domów, bo może okazać się, że im bliżej wieczoru, tym mniejsze będą szanse na zaparkowanie samochodu w najbliższej okolicy. Problem ten dotyczy zwłaszcza mieszkańców kamienic, które – pomimo świetnej lokalizacji w centrum miasta – nie mają przecież podziemnych garaży, a na przylegających podwórkach czasami trudno zaparkować coś większego niż rower. W tej sytuacji warto zwrócić uwagę, czy w okolicy nie ma również nowszej zabudowy wraz z parkingami podziemnymi, ponieważ zdarzają się w nich wolne miejsca do wynajęcia.

Amatorzy mieszkań w starych willach powinni zwrócić uwagę nie tylko na to, czy w domu jest garaż, ale również na to, ile ma centymetrów szerokości. W garażach budowanych przed czy nawet po wojnie miały przecież parkować zupełnie inne samochody niż obecnie i może okazać się, że współczesne auta po prostu się w nich nie zmieszczą. Jeżeli marzymy o ciszy i spokoju, dobrze jest zwrócić uwagę na to, czy w najbliższej okolicy nie ma działającego zakładu mechanicznego lub całodobowego sklepu monopolowego, który może pełnić rolę samozwańczego „centrum kulturalnego” od wczesnych godzin wieczornych do białego rana.

Przed zakupem mieszkania dobrze jest się rozejrzeć, co znajduje się w najbliższej okolicy

Spojrzeć w przyszłość

Oprócz tego, jak obecnie wygląda okolica upatrzonego lokalu, warto zebrać jak najwięcej informacji o tym, jak może ona wyglądać w bliższej i dalszej przyszłości. O charakterze lokalizacji, w której chcemy kupić mieszkanie, decydują plany zagospodarowania przestrzennego. Są one dokumentami tworzonymi przez radę gminy, w których określa się m.in. przeznaczenie poszczególnych terenów i dopuszczalne parametry zabudowy, takie jak: maksymalna wysokość budynków, intensywność zabudowy, sposób obsługi komunikacyjnej itp. Plany to akty prawa miejscowego, więc są powszechnie dostępne nie tylko w urzędzie miasta, ale najczęściej również można je przeglądać w Internecie. Przed zakupem nieruchomości warto dokładnie przestudiować plan miejscowy nie tylko dla nieruchomości, która nas interesuje, ale także uchwalony dla obiektów znajdujących się w bliższym i dalszym sąsiedztwie. Szczególnie ważne jest to w przypadkach, gdy osiedle, na którym planujemy zamieszkać, sąsiaduje z terenami niezabudowanymi, ponieważ z planów będziemy mogli wyczytać, jakie jest ich przeznaczenie. Plan miejscowy ważny jest też dla osób, które kupują nieruchomość z myślą o jej rozbudowie, ponieważ każde pozwolenie na budowę badane jest pod kątem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc kupujemy starą kostkę gierkowską na prestiżowym osiedlu z ambitnym zamiarem jej przemiany w postmodernistyczną willę albo dworek, sprawdźmy na planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest to możliwe.

Trzeba też pamiętać, że plany zagospodarowania przestrzennego nie są rzeczą niezmienną, dlatego warto dowiedzieć się w urzędzie miasta, czy przypadkiem nie trwa właśnie procedura zmiany obowiązującego planu. Jeżeli tak, to warto zapoznać się z projektowanymi modyfikacjami w planie, żeby mieć przynajmniej pewne wyobrażenie, w którą stronę będą szły zmiany.

Bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych to dla wielu osób czynnik decydujący przy wyborze mieszkania

Gotowi na wszystko?

Jeżeli jeszcze przed zakupem nieruchomości docierają do nas różne informacje, że np. na sąsiedniej działce w samym centrum dzielnicy willowej jakiś inwestor chciałby postawić niepasujący do niczego apartamentowiec, warto dowiedzieć się, jakie będziemy mieli możliwości – jako przyszli sąsiedzi – powstrzymania budowy niechcianej inwestycji. Wbrew pozorom zablokowanie inwestycji prowadzonej na nieruchomości, z którą sąsiaduje nasz dom czy mieszkanie, wcale nie jest takie proste. Dobrze jest zatem wstępnie zorientować się, jakie są na to szanse i czy ewentualnie będziemy w stanie zaakceptować zmiany w sąsiedztwie, jeżeli to się nie powiedzie. Przede wszystkim warto wiedzieć, że pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, wydawaną po przeprowadzeniu przez właściwy urząd odpowiedniego postępowania. Przepisy prawa budowlanego zapewniają prawo do udziału w tej procedurze każdej osobie, która jest stroną postępowania. Strony postępowania mają więc na przykład prawo zapoznawać się ze zgromadzonymi materiałami (np. projektem budowlanym) i wypowiadać swoje zdanie na temat kształtu inwestycji. Po wydaniu pozwolenia na budowę (albo po odmowie jego wydania) każda ze stron ma prawo wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skargę do sądu administracyjnego.

Co komu wolno

Trzeba pamiętać, że nie każdy, kto sąsiaduje z nieruchomością przeznaczoną pod inwestycję, będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są (oczywiście poza samym inwestorem) właściciele oraz zarządcy nieruchomości znajdujących się w tzw. „obszarze oddziaływania obiektu”. Obszar oddziaływania jest to teren w otoczeniu obiektu budowlanego, który jest wyznaczany indywidualnie dla każdej nieruchomości na podstawie szczegółowych przepisów, które regulują minimalne odległości różnego rodzaju obiektów budowlanych od innych obiektów i od granic nieruchomości. I tak na przykład: jeżeli zgodnie z przepisami odległość ściany budynku od granicy nieruchomości powinna wynosić co najmniej 4 metry (jeżeli jest to ściana z oknami), to w przypadku, gdy inwestor chciałby wybudować budynek w odległości bliższej niż 4 metry od granicy, wówczas sąsiednia nieruchomość automatycznie znajdzie się w obszarze oddziaływania projektowanego budynku. Dlatego bardzo często się zdarza, że kiedy budynek zachowuje wszelkie minimalne odległości od granicy działki i od innych budynków, sąsiedzi nie zostaną uznani za stronę postępowania. W takim przypadku sąsiadom nie przysługują żadne prawa w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wtedy zablokowanie inwestycji, która rozpoczyna się „za płotem”, jest dużo trudniejsze, ponieważ wymaga podjęcia drogi sądowej, co jest czasochłonne, dużo bardziej kosztowne, ale również nie zawsze skuteczne.

Będzie pięknie albo i nie

Jeżeli marzy nam się mieszkanie w pięknie wyremontowanej kamienicy, warto śledzić stronę internetową gminy Wrocław, na której na bieżąco podawane są informacje na temat planowanych remontów. Podobnie rzecz ma się z remontami podwórek. Śródmieście Wrocławia zmienia się z roku na rok, ale bardzo powoli. Warto zorientować się, jaki jest rozkład właścicieli w interesującej nas kamienicy, ile mieszkań zostało wykupionych i czy gmina ma swoje udziały. Dobrze pamiętać o tym, że miasto nie tylko finansuje budowę własnych kamienic, ale również przyznaje dotacje na dofinansowanie remontów przeprowadzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

W przypadku mieszkań w starych kamienicach szczególną czujność powinni zachować zwłaszcza Ci kupujący, którzy są zainteresowani lokalami na najwyższym piętrze. Co prawda dach jest częścią wspólną i należy do wszystkich mieszkańców, ale w praktyce tylko lokatorzy z ostatniego piętra mogą mieć realny problem z jego nieszczelnością i to im będzie najbardziej zależało na remoncie, na który może być trudno zebrać pieniądze od pozostałych. Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup takiej nieruchomości, warto ocenić stan dachu i być przygotowanym na ewentualną walkę z sąsiadami o rozpoczęcie remontu. Analogicznie wygląda sytuacja z mieszkańcami parteru – najprawdopodobniej tylko oni będą słyszeć trzaskanie drzwi wejściowych do budynku czy odgłosy z miniwarsztatu urządzonego przez sąsiada w piwnicy.

Miejsce w budynku

O dobrej lokalizacji można również mówić w kontekście usytuowania lokalu w budynku. Warto zwrócić uwagę, na jakie strony świata wychodzą poszczególne pomieszczenia. W tych, które mają okna wychodzące wyłącznie na północ, trzeba liczyć się z tym, że będzie w nich najciemniej bez względu na porę roku. Z kolei przy oknach wychodzących na wchód bardzo jasno będzie już od wczesnych godzin porannych, za to może brakować światła popołudniami, zwłaszcza w okresie jesienno-zimowym. Rozmieszczenie okien w mieszkaniu będzie miało również wpływ na temperaturę. Czasami mówi się, że jakieś mieszkanie jest „ciepłe”, co w praktyce najczęściej oznacza, że ma okna wychodzące na południe, a więc również ogrzewa się w sposób naturalny. Oczywiście działa to w obie strony: pomieszczenia wychodzące na stronę północną na pewno będą najbardziej atrakcyjne w czasie letnich upałów. Poza oknami duże znaczenie ma również np. to, czy mieszkanie jest narożne, jednostronne oraz jego wysokość. Warto mieć to także na uwadze, oprócz oczywiście tego, czy okna zostały wymienione i jaki jest rodzaj ogrzewania.

Mieszkanie w bloku ma tę zaletę, że z reguły do linii autobusowych i tramwajowych jest bardzo blisko

Cechy subiektywne

O tym, czy dobra lokalizacja okaże się rzeczywiście dobra, w praktyce zdecydują jej cechy subiektywne, czyli dobre tylko dla nas. Ważne będą takie kwestie, jak odległość od miejsca pracy lub innych, prywatnie ważnych dla nas miejsc. Singiel raczej nie ucieszy się z widoku na plac zabaw, ale dla rodziny z małymi dziećmi może to być wymarzone miejsce. Jeżeli nie mamy samochodu, atrakcyjne będą lokale w socjalistycznych blokach, pod którymi co prawda trudno znaleźć miejsce do parkowania, ale ich dobra lokalizacja polega na tym, że są to miejsca dobrze skomunikowane, z dużym wyborem linii tramwajowych i autobusowych. Dlatego aby wybrać najlepszą lokalizację dla siebie, warto na spokojnie zrobić spis cech najbardziej pożądanych oraz tych, które mogą nam skutecznie uprzykrzyć życie.

PRZYDATNE ADRESY:

• Plany zagospodarowania przestrzennego

Wrocław, http://geoportal.wroclaw.pl/www/mapa-wyszuk-mpzp.shtml, Wydział Architektury i Budownictwa, Centrum Obsługi Mieszkańca, pl. Nowy Targ 1–8, pok. nr 10 i 11

Powiat wrocławski, http://www.wrosip.pl/modules.php?name=Plany. W każdym urzędzie miasta i gminy można sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

• Planowane inwestycje drogowe

Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta, www.zdium.wroc.pl, ul. Długa 49, 53-633 Wrocław

• Rewitalizacja kamienic

Finansowanie rewitalizacji kamienic odbywa się w ramach różnych programów miejskich, dlatego informacje na ten temat warto na bieżąco śledzić na stronach internetowych Wrocławia, www.wroclaw.pl.

Spółka Wrocławska Rewitalizacja, www.w-r.com.pl, ul. Kuźnicza 56, 50-138 Wrocław