Charakter prawny umowy deweloperskiej - praktyczne skutki

W polskiej praktyce umowa deweloperska to zwyczajowo kontrakt, na mocy którego deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść na nabywcę własność lokalu, w zamian za co druga strona finansuje budowę już w trakcie realizacji inwestycji. Czy nowa ustawa deweloperska zmieniła coś w tym zakresie?

Do czasu wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej, charakter prawny takich umów był mocno sporny. Kwalifikowano je często jako różne typy umów: sprzedaży, przedwstępne umowy sprzedaży, zlecenia czy umowy nienazwane, do których należy stosować przepisy o umowie o dzieło czy umowie o roboty budowlane. Spośród obowiązujących regulacji prawnych bezpośrednio dotyczyło ich przy tym jedynie kilka fragmentarycznych przepisów ustawy o własności lokali.

Ustawa deweloperska szeroko i szczegółowo reguluje zarówno treść samej umowy deweloperskiej, jak i procedurę jej zawierania oraz formę. Ze względu na brak adekwatnego orzecznictwa sądowego w tym zakresie nie można jeszcze mieć pewności, że umowa deweloperska w kształcie uregulowanym nową ustawą zostanie uznana za samodzielną umowę nazwaną – odrębną zarówno od umów sprzedaży, jak i umów o roboty budowlane czy dzieło. Niemniej można przypuszczać, że tak właśnie się stanie. Jednocześnie – ze względu na większe podobieństwa – w sprawach nieuregulowanych ustawą deweloperską bardziej uzasadnione będzie pomocnicze sięganie do unormowania kodeksowego dotyczącego kontraktów wykonawczych (o dzieło, o roboty budowlane) niż do przepisów o sprzedaży.

Ma to istotne znaczenie choćby dla kwestii zakresu odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Przepis art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej postanawia bowiem, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie do odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu czy domu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Nie precyzuje już jednak, które z nich. Tymczasem Kodeks cywilny w nieco odmienny sposób reguluje zakres rękojmi przy sprzedaży, dostawie czy umowie o dzieło lub roboty budowlane. Które z nich znajdą zastosowanie do umowy deweloperskiej? Nie ma pewności, jaką wykładnię przyjmie w tej kwestii orzecznictwo sądowe. Pamiętać jednak należy, że zasadą jest możliwość umownego uregulowania odpowiedzialności rękojmianej w sposób odmienny od modelu kodeksowego. Umożliwia to zatem zarówno umowne poprawienie (choć z pewnymi ograniczeniami związanymi z ochroną konsumenta), jak i pogorszenie sytuacji dewelopera w stosunku do tej, która wynika bezpośrednio z przepisów prawa.

W interesie dewelopera byłoby uniknięcie stosowania przepisów o sprzedaży – dają one bowiem kupującemu najszersze uprawnienia z tytułu rękojmi. Należy zatem doradzać w szczególności, aby unikać formułowania umowy deweloperskiej w sposób wskazujący na to, że strony traktują zawierany kontrakt jako postać sprzedaży i w tym duchu regulują również odpowiedzialność dewelopera za wady domu lub lokalu. Mogłoby to bowiem doprowadzić do umownego rozszerzenia zakresu odpowiedzialności dewelopera.

Umowa deweloperska została przez nową ustawę zdefiniowana, zgodnie z funkcjonującym w praktyce modelem, jako kontrakt, poprzez który deweloper zobowiązuje się wobec klienta do zrealizowania przedsięwzięcia deweloperskiego w tym w szczególności do wybudowania domu jednorodzinnego lub budynku z lokalami) oraz do przeniesienia na nabywcę własności umówionego lokalu lub domu. Takich umów dotyczą zatem obowiązki dewelopera wynikające z ustawy deweloperskiej, w tym w szczególności obowiązek rozliczania się z nabywcami wyłącznie za pośrednictwem bankowych rachunków powierniczych, na zasadach przewidzianych w nowych przepisach. Ustawa wskazuje przy tym, że również umowa przedwstępna, czyli dokument zobowiązujący do zawarcia umowy deweloperskiej dopiero w przyszłości, także podlega wymogom ustawy. A zatem także ewentualne wpłaty dokonywane przez nabywcę na podstawie takiej umowy przedwstępnej objęte byłyby obowiązkowi ich rozliczania z wykorzystaniem rachunku powierniczego. W typowych wypadkach sens wykorzystywania takich konstrukcji prawnych będzie więc mocno ograniczony.

Oprócz umów stanowczych oraz przedwstępnych praktyka obrotu wykształciła również trzeci typ umów zawieranych przez deweloperów z klientami – umowy rezerwacyjne. Ich celem jest zagwarantowanie nabywcy możliwości zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej danego domu czy lokalu w przyszłości, zwykle po uzyskaniu przez niego pozytywnej decyzji kredytowej. Typowo jej zawarcie wiąże się z obowiązkiem zapłaty na rzecz dewelopera opłaty rezerwacyjnej. Jednakże pamiętać należy, że jeżeli umowa rezerwacyjna zostanie sformułowana w sposób, który ustali po stronie nabywcy prawo do żądania, aby deweloper zawarł z nim umowę deweloperską (skutkujący obowiązkiem jej zawarcia po stronie dewelopera) – będziemy mieli do czynienia właśnie z umową przedwstępną ze wszystkimi tego konsekwencjami ustanawianymi przez ustawę deweloperską. Można ich uniknąć, wykorzystując konstrukcję opcji przyznawanej nabywcy, a samą umowę sformułować jako uzgodnienia dotyczące warunków ustanowienia opcji na rzecz nabywcy, w tym ewentualnych opłat ponoszonych przez nabywcę w związku z jej uzyskaniem. Umowa rezerwacyjna formułować powinna także warunki i terminy wykonania opcji przez klienta dewelopera, a swoboda kształtowania jej treści w tym zakresie podlegać będzie jedynie wytycznym dotyczącym ochrony praw konsumentów odnoszącym się do wszystkich kontraktów konsumenckich.

Autor: dr Tomasz Szczurowski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy