Analiza transakcji na rynku domów w aglomeracji wrocławskiej
Analiza obejmuje transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w latach 2011–2012 w gminach powiatu wrocławskiego. Dołączono również dane z gmin bezpośrednio sąsiadujących z powiatem wrocławskim: Miękini (powiat średzki), Wiszni Małej (powiat trzebnicki) oraz Oławy (powiat oławski).
Analiza transakcji na rynku domów w aglomeracji wrocławskiej
Dom pod miastem
Analiza obejmuje transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w latach 2011–2012 w gminach powiatu wrocławskiego: Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Sobótka, Jordanów Śląski, Mietków, Żórawina, Siechnice, Czernica i Długołęka. Dołączono również dane z gmin bezpośrednio sąsiadujących z powiatem wrocławskim: Miękini (powiat średzki), Wiszni Małej (powiat trzebnicki) oraz Oławy (powiat oławski), na terenie których w ostatnich latach zaobserwowano znaczny wzrost inwestycji mieszkaniowych.
Wyraźnie widoczne jest, że rynek domów najprężniej rozwija się w gminach: Długołęka, Kobierzyce oraz Kąty Wrocławskie. Głównym atutem jest tutaj bezpośrednie sąsiedztwo miasta Wrocławia, a także doskonale rozwinięta infrastruktura drogowa zapewniająca dobre połączenie komunikacyjne oraz tereny produkcyjno-przemysłowe skupiające wiele polskich i zagranicznych firm. Największym zainteresowaniem cieszą się miejscowości bezpośrednio sąsiadujące z miastem lub położone w odległości do ok. 10 km od jego granic, m.in.: Długołęka, Mirków, Kiełczów, Wilczyce, Chrząstawa Wielka, Kamieniec Wrocławski, Smolec, Krzeptów czy Bielany Wrocławskie. Tuż za nimi plasują się m.in. gmina: Siechnice (powiat wrocławski) i gmina Oława (powiat oławski), które dzięki usytuowaniu stref ekonomicznych przyciągają nowe firmy zatrudniające okolicznych mieszkańców z miejscowości Siechnice, Radwanice, Kotowice, Marcinkowice, Stanowice. Bliskość Wrocławia ma też istotny wpływ na dynamikę rozwoju budownictwa mieszkaniowego zachodnich i północnych gmin ościennych: gminy Miękinia (powiat średzki) – Wilkszyn, Mrozów oraz gminy Wisznia Mała (powiat trzebnicki) – Ligota Piękna, Psary. Natomiast najmniejsza liczba transakcji na rynku domów mieszkalnych jednorodzinnych notowana jest w gminach: Mietków, Jordanów Śląski i Sobótka.
Na przestrzeni lat 2011–2012 widoczne są zmiany w liczbie zawartych transakcji w poszczególnych gminach. Mimo niewielkiego spadku w wiodących gminach wciąż stanowią one ponad połowę rynku. Należy zauważyć wzrost aktywności na rynku w gminach dalej położonych od miasta Wrocławia: Czernica, Żórawina (powiat wrocławski), Miękinia (powiat średzki) i Wisznia Mała (powiat trzebnicki). Wynika to z faktu zmniejszającego się areału terenów wolnych pod zabudowę w bezpośrednich okolicach miasta, co determinuje wzrost zainteresowania gruntami w miejscowościach dalej położonych, lecz z dobrym dostępem komunikacyjnym, dla których uchwalono lub są w trakcie opracowania miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wyznaczające nowe tereny możliwe pod zabudowę mieszkaniową.
Na badanym obszarze aglomeracji wrocławskiej w roku 2012 odnotowano ok. 170 transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Zgromadzona baza domów charakteryzuje się jednak sporą różnorodnością ze względu na lokalizację, wiek, technologię budowy, stan techniczny, wielkość czy standard wykończenia. Najbardziej poszukiwane są obiekty w zabudowie wolno stojącej, usytuowane na działkach o powierzchni od 800 m2 do 1500 m2. Na dalszym miejscu plasują się domy w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, przy czym areał działek, na których są one posadowione, jest znacznie mniejszy i wynosi przeciętnie ok. 400–600 m2 dla zabudowy bliźniaczej i ok. 200–450 m2 dla zabudowy szeregowej. Nie bez znaczenia jest wiek oraz technologia budowy. Największym zainteresowaniem na rynku wtórnym cieszą się domy mieszkalne wybudowane po 2000 roku w technologii tradycyjnej murowanej. W 2012 roku cena 1 m2 powierzchni użytkowej tego typu obiektów, w zależności od lokalizacji, zawiera się w przedziale od ok. 2000 zł do ok. 6000 zł, przy czym najniższe wartości osiągały budynki o znacznej powierzchni (200 m2 i większe), a najwyższe o powierzchni ok. 120–150 m2, o wysokim standardzie wykończenia. Średnia cena jednostkowa na rynku oscyluje wokół 3600 zł/m2. Część rynku wtórnego dotyczyła domów starszych, z początku XX w., często w tzw. zabudowie zagrodowej, oraz z lat ok. 70. Tego typu budownictwo osiąga niższe ceny, na poziomie od ok. 1200 zł/m2 do ok. 3800 zł/m2 – w zależności od lokalizacji oraz jakości prowadzonej polityki remontowej (bieżące naprawy i konserwacje, przeprowadzane modernizacje). Średnia cena jednostkowa na rynku oscyluje wokół 2200 zł/m2.
Widoczny jest znaczny udział rynku pierwotnego (sprzedaż przez deweloperów lub przez osoby fizyczne domów w budowie – stan surowy zamknięty, deweloperski), który w 2012 roku stanowił ok. 30% ogółu transakcji. Cena 1 m2 powierzchni użytkowej tego typu obiektów, w zależności od lokalizacji, zawiera się w przedziale od ok. 1600 zł do ok. 4500 zł. Średnia cena jednostkowa na rynku oscyluje wokół 3000 zł/m2, przy czym należy pamiętać, że zakup tego typu nieruchomości wymaga od nabywcy poniesienia dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem i wyposażeniem budynku w celu osiągnięcia standardu i stanu technicznego nadającego się do zamieszkania.
Początek 2013 roku zaznaczył się znacznym zastojem na rynku domów mieszkalnych. Na ten stan istotny wpływ miał zarówno zamknięty z dniem 31 grudnia 2012 roku program rządowych dopłat do kredytów na zakup własnego domu „Rodzina na swoim”, jak i wprowadzone znaczne ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych. Pobocznym czynnikiem stała się również nowa koncepcja budowy i sprzedaży na rynku deweloperskim, czyli oferty lokali mieszkalnych stanowiących segmenty w budynkach bliźniaczych lub szeregowych. Kolejne miesiące pokażą, na ile ww. uwarunkowania będą miały wpływ na długofalowość aktualnej sytuacji.
Autor: Agata Trznadel
