Analiza rynku wtórnego we Wrocławiu w 2010 i I kw.2011
O sytuacji na rynku wtórnym, liczbie sprzedanych mieszkań oraz cenach transakcyjnych w ubiegłym roku i pierwszym kwartale 2011 roku rozmawiamy z rzeczoznawcą majątkowym Krzysztofem Hojką
Jak podsumowałby Pan 2010 rok, mając już dane z aktów notarialnych i informacje o rzeczywiście zawartych transakcjach?
Ubiegły rok z jednej strony, patrząc na to, co się działo z cenami, można nazwać rokiem stabilizacji, a z drugiej strony, biorąc pod uwagę powrót deweloperów do wstrzymanych wcześniej inwestycji oraz liczbę zawartych transakcji – rokiem ożywienia. Co ciekawe, klienci kupujący nieruchomości na rynku pierwotnym sygnalizowali mi, że w niektórych sytuacjach trzeba było spieszyć się z podejmowaniem decyzji, dlatego spodziewałem się, że znajdzie to swoje odbicie w cenach również na rynku wtórnym. Nic takiego się jednak nie stało. Po podsumowaniu danych z aktów notarialnych okazało się, że wzrost cen w porównaniu do roku 2009 był minimalny.
Ile mieszkań zostało sprzedanych na rynku wtórnym?
W samym Wrocławiu zawarto około 3500 transakcji oraz około 200 transakcji w przyległych okolicach miasta. W porównaniu z 2009 rokiem nastąpił wzrost o 20 proc., przez co liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym zbliżyła się do tej z okresu boomu w 2006 roku. Ponadprzeciętny wzrost obrotu miał miejsce w obrębach z wybudowanymi w ostatnich latach osiedlami mieszkaniowymi (Partynice, Brochów, Muchobór Wielki, Zakrzów, Stabłowice, Kowale, a także osiedla w Wysokiej, Bielanach Wrocławskich i Siechnicach). Gmina Kobierzyce, w której w 2010 roku dokonano około 60 transakcji, może już wielkością obrotu śmiało konkurować z takimi dzielnicami Wrocławia, jak: Borek, Kozanów czy Zakrzów. Wolumen obrotu przekroczył miliard zł we Wrocławiu i około 60 milionów zł w okolicach miasta.
Skąd ten wzrost liczby transakcji?
W moim odczuciu wynika to przede wszystkim z tego, że banki znowu zaczęły udzielać kredytów nawet na 100 proc. wartości nieruchomości. Poza tym wciąż mamy program „Rodzina na swoim”, który jest wykorzystywany przez część klientów. Jeżeli chodzi o sprzedaż na rynku pierwotnym, na pewno znaczenie miały również promocje udzielane przez deweloperów na mieszkania, które od dłuższego czasu są w ofercie.
Ile trzeba było zapłacić za m kw. mieszkania w 2010 roku?
Średnia cena m kw. na rynku wtórnym wynosiła 5950 zł i była niewiele wyższa niż w 2009 roku, kiedy za metr trzeba było zapłacić około 5700 zł. Z kolei średnia cena za metr dla okolic Wrocławia w porównaniu z 2009 rokiem praktycznie się nie zmieniła – było to około 4250 zł. Maksymalna cena za m kw., która padła w 2010 roku, wynosiła „tylko” 13,5 tys. zł i, porównując z poprzednimi latami, kiedy za metr płacono nawet 20 tys. zł, ten spadek jest spory. Co ciekawe, transakcji powyżej 10 tys. zł za m kw. było zaledwie 30, czyli bardzo mało jak na te 3500 wszystkich transakcji zawartych na rynku wtórnym. Oznacza to, że w ubiegłym roku praktycznie nie było tzw. cen kominowych, czyli tych najbardziej odbiegających od średnich. Pod względem cenowym 2010 rok wyraźnie był rokiem uspokojenia i stabilizacji. W najbliższym sąsiedztwie Rynku można było kupić lokal już za 7,5 tys. zł za m kw.
Gdzie było najdrożej?
Najwyższe ceny średnie były w rejonach, w których działają deweloperzy, czyli: Ołtaszyn, Borek, Jagodno, Bartoszowice, a nawet Klecina. Wysoki poziom utrzymały obręby tradycyjnie uważane za dobrą lokalizację (Wielka Wyspa, Krzyki, Oporów). Trzecia grupa z wysokimi cenami średnimi to obręby, w których obrót wtórny to prawie wyłącznie transakcje nowymi lokalami (Maślice, Kowale, Muchobór Wielki, Sołtysowice, Osobowice). Z kolei ceny maksymalne to dalej Rynek, Wielka Wyspa, okolice parku Grabiszyńskiego, Oporów i Borek. Pojawiają się też czasem na Śródmieściu, w dzielnicy „profesorskiej” (wokół Politechniki) lub w apartamentowcach, chociaż wtórny obrót apartamentami w całym Wrocławiu okazał się znikomy – zaledwie kilkanaście transakcji, z tego połowa w Rynku i najbliższych okolicach. Być może przyczyną tego była spora podaż apartamentów na rynku pierwotnym, a także brak akceptacji przez potencjalnych kupców wysokich cen ofertowych. Właścicielom najdroższych apartamentów trudno byłoby teraz znaleźć na nie kupców, którzy zapłaciliby taką cenę, jaka padała w ostatnich latach.
A gdzie są najtańsze mieszkania?
Rejony z najniższymi cenami średnimi, czyli pomiędzy 4600 a 5600 zł za m kw., to: Nowy Dwór, Kuźniki, Kozanów, Zakrzów, czyli „gierkowskie” osiedla, a także Kleczków i Brochów, pomimo że na Brochowie już powstają nowe inwestycje. Być może najszybciej zmieni się sytuacja na Zakrzowie, ponieważ wraz z ukończeniem budowy obwodnicy poprawi się komunikacja. Taniej jest też oczywiście pod miastem, ale nie w Wysokiej, bo cenowo to właściwie Wrocław.
Czy najtańsze mieszkanie to lokal w bloku na starym osiedlu?
Moim zdaniem najtańsze są jednak lokale w zaniedbanych poniemieckich kamienicach, w których od lat nie remontowano klatek schodowych i wciąż zdarzają się toalety na korytarzach. Tutaj kupujący muszą się liczyć nie tylko z dużymi nakładami na remont, ale również z tym, że pewne prace będzie bardzo trudno wykonać, np. w sytuacji, kiedy mieszkanie nie ma dostępu do pionów kanalizacyjnych. W takim wypadku tani lokal można nabyć nawet w centrum miasta, gdzie ogólnie są przecież bardzo wysokie ceny.
