Analiza rynku nowych mieszkań we Wrocławiu w I kwartale 2011
Wrocławski pierwotny rynek mieszkaniowy jest trzecim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w kraju. Oferta sprzedażowa mieszkań deweloperskich zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta obejmowała na koniec I kwartału 2011 roku 6322 lokale...
Wielkość oferty na rynku wrocławskim
Wrocławski pierwotny rynek mieszkaniowy jest trzecim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w kraju. Oferta sprzedażowa mieszkań deweloperskich zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta obejmowała na koniec I kwartału 2011 roku 6322 lokale w budynkach wielorodzinnych. Pod tym względem w skali całego kraju Wrocław wyprzedzają jedynie Warszawa oraz Kraków.
Spośród 6322 lokali mieszkalnych dostępnych na wrocławskim rynku deweloperskim ponad 897 mieszkań zostało już wybudowanych, co stanowi 14% całkowitej oferty. Liczba mieszkań gwarantujących możliwość natychmiastowego wprowadzenia się może wydawać się wysoka, jednak przy tak sporej całkowitej ofercie rynkowej jak ta we Wrocławiu jest to raczej syndrom zdrowego, zbilansowanego rynku. Co więcej, gdyby uznać udział mieszkań gotowych w ofercie za miernik aktualnej kondycji rynku deweloperskiego w danym mieście, można by stwierdzić, że Wrocław należy do rynków o najkorzystniejszej relacji popytu i podaży. Wśród innych największych polskich miast znacznie mniej korzystna relacja mieszkań gotowych do odbioru do całkowitej dostępnej oferty charakteryzuje Warszawę (31%), Kraków (24%) czy Poznań (34%).
W I kwartale 2011 roku utrzymał się wyraźny trend wzrostowy z ubiegłego roku jeśli chodzi o wielkość oferty rynkowej mierzonej liczbą mieszkań wystawionych na sprzedaż. Deweloperzy wyraźnie uwierzyli w dobrą kondycję wrocławskiego rynku i – stymulowani ożywieniem sprzedaży w poprzednim roku – rozpoczynali kolejne budowy. W ujęciu rocznym wzrost oferty sprzedażowej we Wrocławiu wyniósł już 63%, co można zinterpretować jako faktyczne odbudowanie podaży po okresie stagnacji i redukcji planów inwestycyjnych II połowy 2008 i 2009 roku. Wzrostowi całkowitej oferty towarzyszył spadek podaży mieszkań gotowych do odbioru. Wśród nich dominującą pozycję nadal zajmują lokale wprowadzone do sprzedaży jeszcze przed lub w trakcie wspomnianego spowolnienia, ale są tam również i tzw. „pokryzysowe” mieszkania, które wybudowano w ramach lepiej dopasowanych do nowych realiów inwestycji.
Pod koniec I kwartału 2011 roku średnia ważona cena oferowanych na wrocławskim rynku mieszkań wynosiła 6922 zł/m kw. i była o kilkadziesiąt złotych niższa niż w poprzednim kwartale. Tym samym nastąpiła kontynuacja trwającego od 15 miesięcy sukcesywnego spadku średniej ceny, która jeszcze w IV kwartale 2009 roku przekraczała poziom 7500 zł/m kw. Trzy główne przyczyny spadku ceny średniej to:
- rzeczywiste obniżki cen mieszkań w inwestycjach będących od dłuższego czasu na rynku,
- wprowadzanie do oferty tańszych mieszkań w nowych inwestycjach,
- wyprzedawanie w pierwszej kolejności najbardziej poszukiwanych, małych mieszkań, które z reguły są droższe w przeliczeniu na 1 m kw. Dzięki temu średnia cena niesprzedanych lokali w danej inwestycji z kwartału na kwartał spada.
Sytuacja w poszczególnych dzielnicach
Wśród wrocławskich dzielnic najszerszy wybór ofert zapewniają niezmiennie Krzyki, które pozostają ulubioną lokalizacją zarówno strony podażowej, jak i popytowej. Drugą pod względem wielkości oferty mieszkań deweloperskich jest, zlokalizowana w zachodniej części miasta, Fabryczna. Na ten obszar Wrocławia (dwie dzielnice razem) przypada ponad 80% wszystkich oferowanych w mieście mieszkań deweloperskich. W pozostałych dzielnicach (Śródmieście, Stare Miasto, Psie Pole) skala działań inwestycyjnych deweloperów jest nieporównanie niższa. W każdej z nich w ofercie znajduje się od około 315 do około 460 lokali.
Najdroższą dzielnicą na rynku mieszkaniowym Wrocławia, ze względu na lokalizację oraz charakter realizowanych na tym obszarze inwestycji, jest jego najstarsza część, tj. Stare Miasto. Średnie ofertowe ceny lokali mieszkalnych (wliczając w to najdroższe apartamenty) kształtują się tutaj na poziomie 9773 zł/m kw. Drugą pod względem ceny wrocławską dzielnicą jest Śródmieście, zaś trzecią – Krzyki, ze średnią na poziomie zbliżonym do średniej ceny w całym mieście i równą 6977 zł/m kw. W przypadku Fabrycznej mieszkania oferowane są obecnie po średniej cenie 5939 zł/m kw., natomiast bezsprzecznie najtańszą dzielnicą w kontekście rynku mieszkań deweloperskich jest Psie Pole – tu średnia cena dostępnych lokali wynosi 5182 zł/m kw.
Cenowy „układ sił” na rynku pierwotnym Wrocławia został utrwalony w przeszłości i obecnie ma charakter trwały. Jest on konsekwencją nie tylko jakości zasobu mieszkaniowego w ofercie deweloperów, ale przede wszystkim szeroko rozumianej atrakcyjności lokalizacji i sąsiedztwa, rozwiązań w zakresie infrastruktury komunikacyjnej, handlowej i społecznej. To, co zwraca uwagę podczas analizy średnich cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach miasta, to ich nieznaczne tylko wahania względem poziomów z końca 2010 roku. Prawie wszystkie lokalizacje (wyjątkiem są Krzyki) zanotowały niewielkie, w granicach 1–4%, spadki średniej ceny.
Deweloperzy chętnie budują we wrocławskiej dzielnicy Krzyki. Inwestycja Angel Wings powstaje u ujścia Oławy do Odry.
Wrocławski rynek pierwotny jest trzecim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Na zdjęciu: Sky Tower
Prognoza na kolejne okresy
Po gorszym kwartale kończącym ubiegły rok, który przyniósł spadek wolumenu sprzedaży i niższe tempo przyrostu oferty mieszkaniowej na wrocławskim rynku, I kwartał 2011 roku przywrócił na ten rynek duży optymizm. Ruch w biurach sprzedaży sprawił, że deweloperzy wystartowali z kolejną falą podaży nowych mieszkań. Samo tempo wzrostu oferty w ujęciu kwartał do kwartału było imponujące – z dużych miast jedynie rynek krakowski charakteryzowała zbliżona dynamika wzrostu.
Istotne z punktu widzenia zbilansowania wrocławskiego rynku jest to, że rosnącej podaży towarzyszył wzrost popytu. Największym zainteresowaniem wrocławian niezmiennie cieszą się najtańsze projekty deweloperskie, przy czym niższa cena jest zdecydowanie ważniejszym atrybutem dla większości nabywców niż bliski termin realizacji czy nawet możliwość natychmiastowego wprowadzenia się do mieszkania.
Na rynku nadal pozostaje grupa inwestycji zaplanowanych jeszcze w czasie boomu mieszkaniowego, które – choć oferują mieszkania gotowe do odbioru – napotykają trudności ze znalezieniem klientów i w tych projektach oferta nie maleje albo maleje w bardzo ograniczonym wymiarze. Grono to współtworzą w większości najbardziej śmiałe i spektakularne, a przez to najdroższe projekty. W kilku z nich odnotowano wyraźny spadek ceny, którego celem było pobudzenie sprzedaży. W większości jednak, zwłaszcza tych najbardziej kameralnych, deweloperzy trzymają ceny i nie spieszą się ze sprzedażą, wychodząc z przekonania, że w przyszłości i na ich apartamenty znajdzie się klient.
Materiał opracowano na podstawie wybranych fragmentów raportu „Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia – I kwartał 2011 roku” przygotowanego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. Szczegółowa analiza, w tym analiza poziomu sprzedaży, dostępna w pełnej wersji wymienionego raportu.
Kontakt: analizy@emmerson.pl
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
