Poradnik - Kupujemy gotowe mieszkanie na rynku pierwotnym
Boom budowlany i późniejsze spowolnienie na rynku nieruchomości spowodowały, że pojawiło się stosunkowo sporo ofert nowych mieszkań, których budowa już się zakończyła.
Na własne oczy
Po latach, kiedy na rynku pierwotnym były dostępne niemal wyłącznie mieszkania sprzedawane w formie dziury w ziemi lub w trakcie budowy, w 2009 roku mieliśmy i nadal mamy, chociaż już mniejszą, ofertę mieszkań nowych i gotowych do zamieszkania. Ma to oczywiście swoje plusy i minusy. Minusy są przeważnie takie, że to mieszkania najmniej atrakcyjne w danej inwestycji, bo te najlepsze zazwyczaj sprzedają się na samym początku. Plusów jest za to zdecydowanie więcej. Najważniejszy z nich to pewność, że kupujemy gotowe mieszkanie, a nie tylko obietnicę, i że na tym etapie nie grozi nam już zawieszenie realizacji prac budowlanych czy całkowite wycofanie się inwestora z budowy. Od razu możemy też liczyć na notarialną umowę przeniesienia własności.
Nie jak z obrazka
Kupując gotowe mieszkanie, przede wszystkim widzimy, jak ono wygląda, nie musimy opierać się na planach i wizualizacjach, które czasami bardziej przypominają obrazek reklamowy niż to, co w rzeczywistości ma zostać wybudowane. Elementem obowiązkowym takich wizualizacji są zazwyczaj bujne drzewa i kwiaty, a trzeba pamiętać, że jeżeli drzew nie było dookoła, to muszą one najpierw urosnąć i wygląd domu stojącego na dopiero co zamkniętym placu budowy nie będzie przypominał tego z reklam. Dla tych, którzy kupują już gotowe mieszkania, jest to sprawdzian słowności dewelopera. Na własne oczy można się przekonać, czy jego działania skończyły się na wybudowaniu budynków i postawieniu kilku ławek, czy też uporządkował on teren po budowie i zagospodarował go tak, jak obiecywał.
Zajrzeć w każdy kąt
Mając do czynienia z gotowym mieszkaniem, mamy możliwość weryfikacji, czy wszystko zostało prawidłowo, a przede wszystkim zgodnie z pierwotnymi planami i pozwoleniem na budowę, wykonane. Nie wahajmy się sprawdzić, czy pokój, który według założeń miał mieć 20 m kw., rzeczywiście tyle ma, bo może wyszło tylko 18? A przecież płacimy za każdy metr! W gotowym mieszkaniu gołym okiem widać większe usterki, ale żeby mieć pewność, czy wszystko jest w porządku, warto również poradzić się fachowca i zrobić odbiór takiego mieszkania pod okiem kogoś zaufanego. Niestety na tym etapie nie wszystko da się zmienić. Ci, którzy kupowali mieszkanie na wcześniejszych etapach budowy, mogli mieć większy wpływ na wprowadzanie poważniejszych zmian, łącznie z dołożeniem czy usunięciem ścianek działowych, bo teraz większość deweloperów oferuje taką możliwość. Oczywiście ukończenie budowy nie oznacza, że nie możemy próbować wynegocjować z deweloperem drobnych poprawek, chociaż prawdopodobnie będzie to trudne.
Z uśmiechem do sąsiada
Skarbnicą wiedzy na temat interesującego nas mieszkania mogą być sąsiedzi, którzy już się wprowadzili. Zawsze warto spróbować nawiązać kontakt z kimś, kto już mieszka w budynku i zapytać o ewentualne problemy, czy deweloper dotrzymał wszystkich obietnic, czy lokatorzy składali reklamacje co do jakości wykończenia. Jeżeli będziemy mieli szczęście, to sąsiad poleci nam też ekipę remontową, która wykańczała mieszkanie lub doradzi, czy warto decydować się na wykańczanie u dewelopera, jeżeli sam tak zrobił. Pamiętajmy, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, przysługuje nam prawo do rękojmi i gwarancji. Kupując mieszkanie od dewelopera, jeżeli lokal ma wady, możemy zażądać ich usunięcia lub obniżenia ceny albo też w określonych sytuacjach odstąpić od umowy. Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują nam trzy lata od daty wydania budynku. Niezależnie od rękojmi, mieszkanie może być też objęte gwarancją, która już jednak nie jest obowiązkowa, tylko zależy od umowy między sprzedającym a kupującym. Pamiętajmy o tym również przy zakupie mieszkania już gotowego.
Standard standardowi nierówny
Deweloperzy najczęściej oferują mieszkania i domy w trzech standardach wykończenia: surowym, deweloperskim i „pod klucz”. W praktyce tak naprawdę wszystkie trzy wypadałoby nazwać wykończeniem deweloperskim, ponieważ nie ma reguł co do tego, czego należy spodziewać się po każdym z trzech standardów. O wszystkim decyduje wybór danego dewelopera i nasze umiejętności negocjacyjne. Należy zwrócić uwagę na to, co kryje się pod każdą z tych nazw, ponieważ u każdego inwestora oznacza ona zupełnie inne sprawy. Bez względu na to, czy kupujemy mieszkanie w trakcie budowy, czy już gotowe, nie należy poprzestawać na informacji, że kupujemy je w takim a takim standardzie. Do naszej umowy powinna być koniecznie wpisana szczegółowa informacja albo dołączony odpowiedni dokument, w którym znajdzie się wyszczególnienie nie tylko samych materiałów, z których zostało wybudowane nasze mieszkanie, ale również tego, co dostaniemy w cenie, czyli właśnie standard wykończenia.
Stan surowy
Najczęściej jest spotykany w ofercie domów wolno stojących, szeregówek i bliźniaków. Dotyczy sytuacji, kiedy deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania w stanie surowym, czyli bez jakichkolwiek elementów wykończenia. Rzadziej będzie to stan surowy otwarty, częściej stan surowy zamknięty, czyli budynek, który ma już mury, dach, ścianki działowe, okna i drzwi, ale niekoniecznie wszystkie instalacje – to już zależy od inwestora. Jest to dom w wersji najprostszej. Plusem tej sytuacji jest to, że możemy sami dobrać wszelkie materiały wykończeniowe i cena takich ofert jest też oczywiście niższa niż mieszkań oddawanych w wyższych standardach.
Standard deweloperski
Mieszkania oddawane w standardzie deweloperskim są bardzo różne. Przeważnie oprócz tego, co jest już w standardzie surowym zamkniętym, dochodzą też wylewki betonowe, tynki na ścianach i rozprowadzona instalacja. Dla jednych deweloperów standardem będą drzwi wewnętrzne, armatura sanitarna czy parapety, dla innych nie. Szczególnie w ostatnich latach zdarzało się, że w standardzie znajdowały się rzeczy zupełnie niestandardowe, które były częścią promocji danego dewelopera i jego pomysłem na wyróżnienie oferty oraz jej reklamę. Stąd w standardzie klienci mogli dostać np. wyposażenie kuchni. Najczęściej nawet bez takich promocji deweloperzy starają się mieć w swojej ofercie coś, co odróżni ją od innych, np. rolety zewnętrzne czy instalacje pod montaż kominka, ale też np. ogrzewanie podłogowe czy – w przypadku bardziej luksusowej oferty – klimatyzację.
Zawsze warto porównywać oferty różnych deweloperów, bo nawet jeżeli kilku z nich ma w standardzie np. parapety okienne, to niekoniecznie tej samej jakości. To samo dotyczy innych elementów wyposażenia dostępnych w tzw. standardzie deweloperskim. Nie warto poprzestawać na informacji, że deweloper oferuje drzwi wewnętrzne, tylko zawsze należałoby dopytać, jakie i jakiej firmy, bo tu różnice mogą być duże.
Standardem ostatnich lat stały się tarasy i balkony wliczone w cenę mieszkania, chociaż jeszcze kilka lat temu deweloperzy próbowali sprzedawać je osobno. Teraz czasami w cenę wliczane są również miejsca postojowe i komórki lokatorskie, chociaż nie jest to regułą i na rynku nadal przeważają oferty, w których za miejsce postojowe trzeba zapłacić oddzielnie. W innej sytuacji są ci, którzy kupują domy, bo tutaj zarówno ogródek, taras, jak i garaż tworzą całość oferty i wchodzą w skład ceny.
Wykończenie „pod klucz”
Oferowane jest prawie wyłącznie w inwestycjach o podwyższonym standardzie. Najczęściej deweloper daje do wyboru kilka opcji wykończenia mieszkania, bardzo rzadko zdarza się, żeby wykonywał te prace dla konkretnego inwestora. Nie oznacza to jednak, że wszystkie mieszkania „pod klucz” w danej inwestycji będą wyglądały identycznie, gdyż inwestor przeważnie daje kilka możliwości do wyboru. Plusem tej sytuacji jest to, że nie musimy martwić się o materiały i o to, kto będzie pracował, minusem zaś wyższa cena, którą trzeba zapłacić od razu zamiast rozłożenia wydatków w czasie.
Oferta mieszkań wykończonych „pod klucz” jest przeznaczona przede wszystkim dla tych, którzy planują wynajem mieszkań i chcą zaoszczędzić czas na szukaniu materiałów i pracowników. Jak wynika z wypowiedzi wrocławskich deweloperów, większość klientów, którzy kupują lokal dla siebie, nadal woli samodzielnie wykańczać mieszkania niż zlecać to zadanie deweloperowi.
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
