Odwrócona hipoteka dostępna już w Polsce
Obecnie w Polsce doszło do dziwnej sytuacji, bowiem z jednej strony ciągle trwają prace Ministerstwa Finansów nad przepisami umożliwiającymi wprowadzenie do oferty banków i innych instytucji finansowych podlegających nadzorowi finansowemu odwróconej hipoteki, a z drugiej taki produkt już jest oferowany na naszym rynku. Jak to możliwe? To proste – obecna oferta pochodzi od organów niebędących instytucjami bankowymi ani ubezpieczeniowymi i opiera się na przepisach o dożywociu. Sprawia to, że ta propozycja znacząco różni się od tradycyjnego produktu oferowanego na rynkach Europy i Stanów Zjednoczonych. Wobec tego warto przypatrzeć się, czym tak naprawdę jest i jak działa.
Co to jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka dostępna jest m.in. w USA od kilkudziesięciu lat i nie wzbudza tam już wielkich emocji. Z tej oferty korzystają starsze osoby, które mają prawo własności do mieszkania lub domu. Właściciel podpisuje umowę, której warunki zakładają, że do końca życia otrzymuje miesięczną rentę hipoteczną w zamian za to, że po jego śmierci mieszkanie czy dom przejdzie na własność firmy wypłacającej to świadczenie. Umowa zapewnia jednocześnie, że do końca życia senior ma prawo zamieszkiwać w tej nieruchomości. Tym samym uzyskuje częściowo pieniądze za sprzedaż w kolejnych miesiącach i nie jest zmuszony wyprowadzać się z własnego lokum.
Czekając na projekt
– Projekt powstającej opieszale ustawy przewiduje, że usługę odwrotnego kredytu hipotecznego świadczyć mogłyby banki i inne instytucje kredytowe podlegające nadzorowi finansowemu. Przewidziano także mechanizm, który pozwalałby spadkobiercom nieruchomości odzyskać prawa do niej pod warunkiem spłacenia w ciągu pół roku kwoty wraz odsetkami wypłaconej poprzedniemu właścicielowi – mówi Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
– Rozwiązanie to będzie również przeznaczone dla małżonków. Co ważne, bank będzie nabywał prawo własności do nieruchomości dopiero po śmierci ich obojga. Projekt, nad którym prace prowadzi Ministerstwo Finansów, zakłada uczestnictwo osób w wieku 60–65 lat i starszych. Oznacza to, że przeciętny czas umowy będzie krótszy niż 20 lat. Warto również dodać, że ewentualni spadkobiercy będą mieli możliwość odzyskania danej nieruchomości po spłacie kredytu, który wcześniej został wypłacony seniorom – wyjaśnia Szymon Jungiewicz z Działu Badań i Analiz Emmerson .
Odwrócona hipoteka, nad którą pracuje Ministerstwo, to produkt zaawansowany i sformalizowany. Ustawa ma zawierać szereg zabezpieczeń dla klientów. Chodzi m.in. o sytuację, w której klient umiera krótko po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką – wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki – dodaje Marcin Krasoń z Open Finance.
Jak jest teraz?
Oferta, która pojawiła się w ostatnim czasie na polskim rynku, reklamowana przez Fundusz Hipoteczny DOM, ma charakter zbliżony do odwróconego kredytu hipotecznego, ale ma odmienne zasady i nie należy jej z nim utożsamiać. Oferowane rozwiązanie jest bowiem transakcją sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia, opartą na przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm.). W tym wypadku świadczenia z tytułu dożywocia mają postać dożywotniej renty. Tego typu umowy mogą być oferowane przez firmy spoza sektora finansowego, niepodlegające szczególnym regulacjom ani nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego.
Jak zauważa analityk Bankier.pl Michał Kisiel, konsekwencją braku regulacji prawnych jest pełna swoboda kształtowania umów tzw. hipoteki odwróconej. Fundusz Hipoteczny DOM nie pozwala klientom na pokazanie wzoru umowy nikomu poza doradcą prawnym, nie znamy zatem szczegółów oferowanego rozwiązania, zakresu praw i obowiązków obydwu stron.
– Jedną z najważniejszych różnic jest fakt, że obecne produkty finansowe są oparte o prawo dożywocia, a więc własność nieruchomości przechodzi na rzecz firmy zobowiązującej się do wypłacania comiesięcznej renty w dniu podpisania umowy, a nie dopiero po śmierci właściciela nieruchomości – dodaje Marcin Krasoń z Open Finance.
Jak zapewniają przedstawiciele Funduszu, umowy zawierane w ramach takiej usługi mają zapisy gwarantujące, że w momencie wstrzymania wypłacania „renty” za dom czy mieszkanie umowa może być unieważniona. Wówczas prawo własności nieruchomości wraca do świadczeniobiorcy, a wypłaconych mu do tego momentu pieniędzy nie trzeba zwracać.
W tym aktualnie oferowanym rozwiązaniu nie ma natomiast wielu opcji zabezpieczających klientów – takich, które są przewidziane w rządowym projekcie i znanych z rozwiązań anglosaskich, np. możliwości odzyskania nieruchomości po śmierci jej właściciela.
