Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym
O tym, czego się spodziewać po domach budowanych teraz i w przeszłości oraz kiedy warto zdecydować się na remont rozmawiamy ze specjalistą od remontów i właścicielem firmy instalacyjno-remontowej – Jackiem Karpińskim.
Jeżeli w ogłoszeniu o sprzedaży jest napisane, że dom czy mieszkanie ma zachowane oryginalne elementy, klimat sprzed lat itp., to znaczy, że trzeba się nastawić na remont kapitalny?
To zależy od tego, co się z tym domem działo przez te wszystkie lata. Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że nie ma dwóch takich samych budynków. Nawet jeżeli zostały one wybudowane w tym samym roku i stoją w podobnej okolicy, mogą być w bardzo różnym stanie technicznym w zależności od tego, jak często był remontowane i czy właściciel przeprowadzał bieżące prace konserwatorskie. Pewnych rzeczy nie widać na pierwszy rzut oka, dlatego – przed podjęciem decyzji o zakupie takiej nieruchomości – doradzam konsultację z fachowcami, którzy ocenią faktyczny stan budynku.
Co najbardziej szkodzi budynkom?
Przede wszystkim woda, która może niszczyć go ze wszystkich stron, nie tylko od strony fundamentów; może też wlewać się przez dach, okna i przez lata je dewastować. Bardzo często w przedwojennych budynkach były drewniane stropy i jeżeli przez lata je konserwowano, czyli nie były narażone na procesy gnilne, to prawdopodobnie ich stan nadal jest dobry, ale to też musi określić fachowiec. Trzeba ocenić wytrzymałość tych stropów: czy one pozwolą na to, żeby ten budynek nadal eksploatować, czy trzeba będzie je wzmocnić albo wymienić.
Po czym rozpoznać problem wilgoci w mieszkaniu?
Przede wszystkim po zapachu, po wyglądzie ścian, po tym, co na nich widać: czy są plamy, czy odchodzi tynk, czy w ogóle jest tam tynk. Jeżeli budynek stoi w miejscu, w którym gleba jest sucha, to fundamenty nie powinny być zniszczone. Osuszanie budynku to duże koszty. Czasami stan fundamentów całkowicie wyklucza sens remontowania budynku, bo to jest podpora – jeżeli jest zniszczona, nie warto. Oczywiście istnieje bardzo wiele metod osuszania budynku, można nawet całkowicie wymienić fundamenty, pytanie tylko, czy warto w to wchodzić, czy nie lepiej rozejrzeć się za czymś innym. Remontowanie w szerokim zakresie jest na pewno droższe niż budowanie nowego. Ostateczna decyzja, czy remontować czy nie, powinna być podjęta dopiero po zebraniu wszystkich informacji od ludzi, którzy są specjalistami w poszczególnych branżach.
Czy zawsze trzeba wymienić stare instalacje, nawet jeżeli na pierwszy rzut oka nie ma z nimi żadnych problemów, a chcemy uniknąć rozkuwania ścian?
Koniecznie, ponieważ musimy pamiętać, że kiedyś ludzie nie mieli tyle sprzętu co teraz. Jeżeli w budynku było kilka żarówek, to wszystko i instalacje w domu były projektowane pod zupełnie inne potrzeby. Teraz są nieporównywalne obciążenia; wszyscy mają nie tylko żarówki, ale i pralki, zmywarki, komputery, telewizory itp. Dlatego trzeba liczyć się z wymianą całej instalacji elektrycznej, całej kanalizacyjnej, całej centralnego ogrzewania, jeżeli takowa w ogóle jest. Jeśli w budynku są piękne piece kaflowe, to możemy zostawić je jako ozdobę lub wykorzystać do ogrzewania i wstawić np. grzałki elektryczne.
Czy warto zostawić stare podłogi?
Drewno, które kiedyś było wbudowywane w domy, jest dużo lepszej jakości niż drewno, które obecnie można kupić na rynku drewna budowlanego. Często tak się zdarzało i nadal zdarza, że przy remontach odzyskiwane są te elementy drewniane, które nadają się jeszcze do odzyskania, głównie właśnie deski z podłóg. Z budynków, które szły do rozbiórki we Wrocławiu, np. na ulicy Pułaskiego, wiele osób odkupywało te deski, które potem były wykorzystywane w nowych budynkach, nie patrząc na dziury, na pozostałości po gwoździach, bo nawet takie skazy przy ciekawym pomyśle wprowadzają interesujący klimat pasujący do pewnego typu wnętrz.
Dlaczego te deski są takie atrakcyjne?
Różnica polega na tym, że w tym drewnie jest inna zawartość żywicy niż w drewnie, które obecnie można kupić. Kiedyś ścinano dużo starsze drzewa, natomiast obecnie ścina się stosunkowo młode i one nie są tak dobre jakościowo jak te, które kiedyś były używane w budownictwie.
Czy budynki z cegły trzeba ocieplać?
O to też radziłbym spytać fachowców, którzy będą w stanie określić, czy przenikalność ciepła ścian spełnia warunki obecnych norm, czy nie. Jeżeli nie spełnia, to wtedy taki budynek trzeba ocieplić. Jeśli jest to mur z cegły grubości 50–70 cm, to najprawdopodobniej nie trzeba go ocieplać. To też zależy od tego, jaka jest elewacja z zewnątrz. Jeśli ktoś chce ją zachować, to dochodzi pytanie, czy ocieplenie nie zmieni charakteru całego budynku. Są teraz oczywiście metody, żeby ocieplić i przywrócić wygląd elewacji. Gdy mamy budynek wykończony na zewnątrz bez tynku, tylko cegłą klinkierową czy jakąś inną metodą z kamienia, to wprowadzenie ocieplenia spowoduje zmianę jego charakteru.
Czy warto odzyskiwać stare dachówki?
Dachówka powinna być położona tylko na jednym dachu i nie warto tego robić. Koszt robocizny przy położeniu starej i nowej dachówki jest taki sam, a otrzymujemy nieporównywalną wartość. Jestem zwolennikiem tego, żeby nie oszczędzać na materiałach, bo koszt wykonawstwa jest porównywalny przy pracach z tańszymi i droższymi materiałami. Dach z papy nie może być położony na wszystkich spadkach, tylko poniżej 30 proc. nachylenia dachu i jest to inwestycja liczona na około 10 lat użytkowania, blachodachówkę możemy już położyć na dachach o kącie nachylenia powyżej 30 proc. i jest to inwestycja liczona na do 30 lat, a dach z dachówki jest przewidywany na około 50 lat eksploatacji. Ocenie powinna być poddana sama konstrukcja dachu, a nie stan dachówki. Kiedy dysponujemy skromnymi funduszami, na początek możemy położyć tańszy materiał, a za 20 lat wymienić go na dachówkę, bo konstrukcja może pozostać ta sama – zmieni się tylko wypełnienie, dlatego ona jest tutaj najważniejsza.
Czy wymieniać okna? Niektórzy skarżą się, że po wymianie starych na nowe, plastikowe, w mieszkaniu pojawiła się wilgoć. Dlaczego?
Okna zawsze warto wymienić. Problem wilgoci w mieszkaniu to nie problem okien, tylko niewłaściwej wentylacji i gdzieś tam pośrednio grubości ścian oraz termicznej izolacji całego budynku. Każde gotowanie, każda kąpiel to dostarczanie do mieszkania dużej ilości wilgoci, która jakoś musi się z tego pomieszczenia wydostać i najczęściej skrapla się na chłodniejszych miejscach mieszkania, czyli gdzieś w rogach, na sufitach, nad oknami, czyli w tych miejscach, w których miejscowa temperatura ściany jest niższa. Wilgoć po wymianie okien może się pojawić, ponieważ znikają dziury, które były w starych oknach, dzięki czemu te okna od razu stawały się też wentylatorami mieszkania, bo następowała przez nie wymiana powietrza. Nowe okna natomiast przez to, że są szczelne i porządne, nie mają dziur i nie dochodzi do wymiany powietrza. Dlatego – jednocześnie z wymianą okien – trzeba zadbać o prawidłową wentylację w domu, zgodnie zresztą z przepisami, które obecnie obowiązują w budownictwie.
Czego z kolei możemy spodziewać się po budynkach powstałych już po wojnie, w okresie PRL?
Budownictwo powojenne to były bardzo różne technologie, również budynki z cegły, ale potem i wielka płyta. Trzeba pamiętać, że w tym czasie istniała potrzeba budowania prędko dużej liczby niedużych mieszkań, stosunkowo tanich, dlatego że ludzie czekali na nie w wieloletnich kolejkach. Na początku te budynki były trochę lepsze, ale wszystkie plany dwuletnie czy trzyletnie wymuszały szybkie tempo pracy, a co za tym idzie – niechlujstwo i niedbalstwo. Stąd pewne ich wady są najczęściej widoczne od razu: krzywe ściany, stropy, po których widać, że budował je ktoś, kto się bardzo spieszył. Mieszkania przed wojną były budowane dużo wolniej, z dbałością o szczegóły, bez pośpiechu, z myślą o tym, że będą w nich mieszkać ludzie. Z kolei po wojnie trzeba było budować błyskawicznie, bo społeczeństwo potrzebowało mieszkań, ale nie widziało się w tym człowieka jako jednostki. Wielka płyta to z samego założenia takie klatki – najważniejsze, że są, że ludzie wreszcie dostawali klucze. Ich szczęściem było to, że w ogóle mają mieszkanie, a nie jakiej ono jest jakości.
Lokatorzy bloków z tamtych lat często skarżą się na hałas, na to, że w mieszkaniu słychać wszystko, co dzieje się u sąsiadów. Czy winny jest tutaj bardziej materiał czy niedbalstwo wykonawców?
Jedno i drugie. Beton nie jest dobrym materiałem dźwiękochłonnym, poza tym te ściany są stosunkowo cienkie i jeżeli w dodatku nie zostały ze sobą dobrze połączone, a wszystkie łączenia nie są w pełni wypełnione, co powoduje widoczne pęknięcia i szczeliny, wtedy również akustyka takiego budynku jest bardzo zła. Najczęstsze problemy, które dotyczą tych budynków, to właśnie wszelakie pęknięcia na sufitach, na ścianach, przemarzania w wielu miejscach, chociaż teraz już ciut mniej, bo część z tych budynków została ocieplona. W trochę lepszym stanie są budynki, których właścicielem była spółdzielnia mieszkaniowa, bo budowali je przyszli mieszkańcy albo przynajmniej mieli oni duży wpływ na to, co się działo i próbowali różnymi metodami wyegzekwować, żeby w ich mieszkaniu było trochę lepiej.
Czy budownictwo jednorodzinne było wtedy lepszej jakości?
Największym problemem budownictwa z tamtych lat było to, że domy powstawały z tego, co każdy był w stanie zdobyć. Na pewno są to domy robione solidnie, może w niektórych wypadkach za solidnie, za ciężko, ale ze złej jakości materiałów, bo każdy budował, z czego się dało. Trudno tu generalizować, bo były to materiały nieporównywalne, ale można znaleźć również domy budowane z cegły. Wtedy dostępna była cegła rozbiórkowa, pustak, który też może stać się dobrym materiałem, o ile wiemy, z jakiego żużlu był zrobiony – czy ten żużel jeszcze promieniował, czy to żużel, który zalegał na hałdach wiele lat. Wtedy nikt nie myślał o tym, że może być szkodliwy dla zdrowia, ale sądzę, że teraz, po tylu już latach, wpływ tego materiału na ludzi jest niewielki albo praktycznie żaden.
PRL się skończyła i co dalej? Jakie są teraz najbardziej popularne materiały, z których powstają domy i mieszkania?
Obecnie ilość potencjalnych materiałów na rynku jest bardzo duża, a ich wybór jest zależny od potrzeb i możliwości inwestora. Zmieniły się gusty i wymagania rynku. Najczęściej buduje się z wszelkiego rodzaju bloczków: od betonu komórkowego po wyroby z gliny, cegłopodobne. Wysokie budynki nadal budowane są metodą przypominającą wielką płytę, to znaczy najpierw stawia się kolejne kondygnacje, a potem wypełnia ściany. Różni się od niej tym, że całość stoi na słupach żelbetonowych wypełnianych lekkim materiałem. Jest to tzw. budownictwo żebrowe, które często widać we Wrocławiu.
Po ilu latach nowe mieszkania, zakupione na rynku pierwotnym, będą nadawały się do remontu?
Mieszkania budowane przez różnych deweloperów trzeba widzieć – jak rzecz, która leży w supermarkecie na półce. W tej chwili nie jest tak, że brakuje nam materiałów. Dostęp do nich jest powszechny, ale główną rzeczą, która powoduje negatywne działania w budownictwie, jest nastawienie na duży i szybki zysk. Jest to mechanizm, który znowu pogarsza jakość budownictwa, dlatego że wybierane są najtańsze materiały i najtańsze rozwiązania, żeby uzyskać efekt: budujemy i od razu sprzedajemy. W wielu przypadkach te oszczędności powodują, że po niedługim czasie będziemy zmuszeni do remontu. Dlatego na pewne rzeczy warto zwrócić uwagę już przy odbiorze mieszkania. Jeżeli otrzymujemy je w tzw. stanie deweloperskim, to musimy liczyć się z tym, że zostały wstawione najtańsze drzwi czy armatura sanitarna, które nie przetrwają długich lat. Dlatego gdy mamy możliwość wpływania na pewne rzeczy jeszcze w trakcie budowy, warto to zrobić.
Co warto zmienić
Z moich obserwacji wynika, że ludzie najczęściej wprowadzają zmiany w łazienkach – począwszy od ich umiejscowienia w mieszkaniu, a skończywszy na wymianie wanien, zlewów i tego wszystkiego, co deweloper standardowo oferuje w wykończeniu. Oczywiście na rynku są również budynki wybudowane w wyższym standardzie i tam nie zostały użyte najtańsze materiały, ale wtedy też ich cena jest inna, chociaż trzeba też pamiętać, że to nie cena jest gwarancją jakości.
Które materiały budowlane są uważane za najlepsze?
Moim zdaniem najbardziej godne zaufania są te materiały, które najdłużej funkcjonują w budownictwie, które zostały już przez lata sprawdzone. Mam tu na myśli materiały, do wyrobu których użyto gliny, z której jest np. robiona ta najprostsza i najbardziej znana cegła. Nie ma w tej chwili na rynku złych materiałów, nienadających się do budowania, wszystkie muszą posiadać wymagane atesty. Jedyne, co bym odradzał, to budowanie z pustaka wyrabianego z żużlu, co do pochodzenia którego nie mamy pewności. Również deweloperzy decydują się na materiały sprawdzone, dopuszczone do używania ich w budownictwie. Oczywiście jedne materiały są cieplejsze, o lepszych właściwościach izolacyjnych, inne mają lepsze właściwości mechaniczne. Z mojego doświadczenia wynika, że lepiej postawić na te drugie – lepiej zbudować cieńszy mur i potem go ocieplić styropianem czy wełną mineralną, bo to wychodzi taniej. Teraz nie ma już potrzeby budowania bardzo grubych murów. Kiedyś mury miały pół metra grubości nie dlatego, że cieńszy mur by nie wytrzymał, ale żeby było cieplej, teraz nie jest to już konieczne.
Z czego budowane są obecnie domy jednorodzinne?
Głównie z porotermu (jest to materiał pochodzenia podobnego do cegły), poza tym z różnego rodzaju betonu komórkowego, czyli bloczki typu ytong czy hebel, które z wyglądu przypominają pumex, bo mają porowatą strukturę. Ich zaletą są dobre właściwości izolacyjne, a budynki wykonane w tej technologii często nie wymagają ocieplenia. Popularna jest również silka, czyli produkt, który jest bardzo wytrzymały mechanicznie. Często ludzie decydują się na niego wiedząc, że jeszcze ten budynek będą ocieplać.
Na co zwracać szczególną uwagę przy zakupie nowych lub niedawno wybudowanych mieszkań? Czy jeśli widzimy, że ze ścian odchodzi farba, to znaczy, że może to być jakiś problem ze ścianą czy po prostu zła farba?
Najczęściej ani jedno, ani drugie; przeważnie powód jest banalny: ktoś położył dwie warstwy farby, bo chciał odświeżyć mieszkanie i nie pozbył się najpierw poprzedniej warstwy. Nie są to jednak najważniejsze rzeczy, na jakie warto zwracać uwagę. Ważne są solidne podstawy, a nie wykończenie. Każdy budynek bez względu na to, czy został wybudowany przed wojną czy w latach dziewięćdziesiątych, trzeba sprawdzać w podobny sposób, zaczynając od fundamentów, poprzez stropy, ściany, instalacje, aż po konstrukcje dachu, bo to są najważniejsze rzeczy w każdym mieszkaniu. Reszta jest już łatwiejsza i mniej kosztowna do wyremontowania. W przypadku każdego budynku musimy spojrzeć na metrykę i przebieg remontów, bo pewnych rzeczy nie da się już uratować i zmienić, a jak sobie pomalujemy ściany czy urządzimy kuchnię, ma już drugorzędne znaczenie. Najważniejsze jest to, czy będziemy mieli do czego te nasze pomysły dokładać. Nie wierzmy tu tylko swoim odczuciom, nie dajmy się zauroczyć pięknej okolicy, bo może okazać się, że zainwestowaliśmy w samą działkę. Ocenę stanu fundamentów powierzmy osobom, które się na tym znają i to przed podjęciem decyzji o zakupie.
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
