Ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu w 2009 roku i prognozy na 2010

Wrocławski wtórny rynek mieszkaniowy w roku 2009 i I kwartale 2010

Było lepiej niż w prognozach

Analizą objęte zostały wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań hipotecznych w obrocie wtórnym na terenie Wrocławia i przyległych do niego gmin: Długołęka, Czernica, Siechnice, Żórawina, Kobierzyce, Kąty Wrocławskie, Miękinia, Oborniki Śląskie i Wisznia Mała.

Transakcje mieszkaniami spółdzielczymi zostały zebrane ze zdecydowanej większości spółdzielni wrocławskich, z pominięciem niektórych małych spółdzielni, w skład których wchodzi kilkunastu, kilkudziesięciu członków. Niepełne dane dotyczą również kilku spółdzielni stwarzających szczególne utrudnienia w udostępnianiu danych transakcyjnych.

Szczegółowe badanie transakcji w poszczególnych obrębach przeprowadzono w ciągu dwóch lat: 2008 i 2009. Analizę trendu zmian cen średnich przeprowadzono na podstawie transakcji z lat 2006–2009 oraz początku roku 2010.

Liczba transakcji

Rozkład częstości transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta jest nierównomierny. Widać brak transakcji lub ich minimalną liczbę w obrębach z dominującą zabudową jednorodzinną (np. Bieńkowice, Widawa, Polanowice, Zacisze, Zalesie) bądź w obrębach z marginalną zabudową mieszkaniową (np. Rędzin, Strachowice, Opatowice, Żar).

Około 45% transakcji skupionych jest w czterech centralnie położonych obrębach (Stare Miasto, plac Grunwaldzki, Południe i Grabiszyn). Następne 25% transakcji dotyczy kilku obrębów z blokowiskami z wielkiej płyty (Popowice, Gaj, Gądów Mały, Nowy Dwór, Kozanów, Pilczyce i Różanka).

Liczba transakcji w gminach przyległych do Wrocławia wynosi od kilku (Wisznia Mała, Żórawina, Miękinia, Czernica) do około pięćdziesięciu (gmina z miasteczkiem – Kąty Wrocławskie oraz Kobierzyce).

W sumie w 2009 roku zawarto we Wrocławiu 2863 transakcje. Tak więc w stosunku do roku poprzedniego w obrębie miasta ta liczba nie zmieniła się (pomijamy wzrost o około 1%). Natomiast w okolicach Wrocławia zanotowano spadek o około 20%.

Rozkład liczby transakcji zawartych we Wrocławiu, prezentowany na wykresie 1, wskazuje na sezonowość wtórnego rynku lokali mieszkaniowych. Wiosną następuje stopniowy wzrost liczby zawieranych transakcji, apogeum osiągane jest w miesiącach letnich, a następnie następuje spadek. Jednakże w roku 2009 sezonowość ta uległa spłaszczeniu, a poza tym w styczniu i lutym nastąpiło lekkie tąpnięcie w liczbie transakcji, mające również odzwierciedlenie w cenach średnich. Wielkość liczby transakcji w roku 2009 w poszczególnych miesiącach jest większa niż w odpowiadających miesiącach roku poprzedniego. Jednakże sumaryczna ilość, ze względu na słaby początek roku, jest zbliżona. Rok 2006 był rekordowy, a szczytowa liczba transakcji z okresu letniego pokrywa się z maksimum trendu wzrostowego. Rozkład liczby transakcji na początek 2010 roku nie odbiega od rozkładu w analogicznym okresie lat 2007 i 2008.

Wielkość obrotu

Rozkład wielkości obrotu w poszczególnych obrębach rozkłada się podobnie do rozkładu krotności transakcji. Następuje jednak wyraźne przesunięcie w porównaniu do rozkładu krotności – z obrębów o starszej substancji mieszkaniowej i gorszym standardzie w kierunku obrębów z nowymi, dużymi osiedlami mieszkaniowymi (Gaj, Muchobór Wielki, Partynice) lub ekskluzywnych dzielnic (Wielka Wyspa, Krzyki).

Rozkład wielkości obrotu w 2009 pokrywa się w zasadzie z rozkładem z roku poprzedniego z tą różnicą, że stosunkowo wzrosła wielkość sprzedaży w obrębach z wybudowanymi przed kilku laty osiedlami mieszkaniowymi (Złotniki, Muchobór Wielki, Pilczyce, Partynice).

Ustabilizowanie się liczby transakcji nie oznacza, że wielkość obrotu w roku 2009 jest taka sama jak w roku 2008 – nastąpił spadek o około 6%. Wynika to ze spadku średnich cen jednostkowych mieszkań w roku 2009 w stosunku do roku 2008 mniej więcej na tym poziomie. Również w gminach podwrocławskich zanotowano spadek obrotu, ale znacznie większy, o około 20%. Zapewne jest to efekt potanienia mieszkań we Wrocławiu, a co za tym idzie – spadku popytu na lokale poza miastem, wymuszonego wysokim poziomem cen we Wrocławiu. Wielkość obrotu lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym w roku 2009 to około 840 mln zł, a w okolicach Wrocławia około 40 mln zł.

Ceny średnie

Najwyższe ceny średnie występują w obrębach tradycyjnie uważanych za dobrą lokalizację (Wielka Wyspa, Oporów). Druga grupa z wysokimi cenami średnimi to obręby, w których obrót wtórny to prawie wyłącznie obrót nowymi lokalami (Klecina, Wojszyce).

Charakterystyczne dla tej grupy jest położenie w południowej części miasta – następuje przesunięcie najdroższych dzielnic miasta jeszcze bardziej na południe, w kierunku autostrady. Widać również pojawienie się nowych lokalizacji dla lokali mieszkalnych rynku wtórnego – o ponadprzeciętnym poziomie cen w dzielnicach do tej pory uznawanych za typowo willowe. Ciekawostką jest utrata przez Stare Miasto palmy pierwszeństwa z roku 2008 dla najwyższej ceny średniej. Wynika to zapewne z małej liczby transakcji lokalami w Rynku i najbliższych okolicach, a także ze znacznej przeceny lokali w tych okolicach.

Średnia cena jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkań w roku 2008 wynosiła dla Wrocławia 6073 zł, a dla okolic podwrocławskich 4291 zł. Rok później średnia dla Wrocławia była o około 6% niższa: 5684 zł, natomiast dla okolic Wrocławia średnia cena utrzymała się prawie na tym samym poziomie: 4245 zł.

Porównując te dwa okresy, można zauważyć pewne wyrównanie poziomu cen średnich dla większości obrębów. Druga uwaga, która się nasuwa, to stopniowe dochodzenie średniej w gminach z intensywną działalnością deweloperską (Smolec, Wysoka, Bielany, Radwanice) do poziomu „miejskiego” – osiedla te powoli łączą się z tkanką miejską Wrocławia.

Jednostkowe ceny średnie w roku 2009 dla całego Wrocławia zmniejszyły się w stosunku do roku poprzedniego o około 6%. Jednakże w poszczególnych obrębach zmiany te są zróżnicowane. W obrębach „drogich” oraz odległych od centrum, z nowym budownictwem, o wyraźnie przeszacowanych cenach, generalnie zanotowano spadki cen: od około 27% na Zalesiu (śladowa liczba transakcji); 17% na Sołtysowicach i Poświętnem; 12% na Biskupinie; do 9–10% na Krzykach, Maślicach, Gądowie Małym i Leśnicy. W pozostałych obrębach zanotowano spadki maksymalnie do 8%. Wzrost jednostkowych cen średnich zanotowano w nielicznych obrębach, w których na rynku wtórnym pojawiły się lokale nowe, a wcześniej na tym terenie przedmiotem obrotu były lokale o standardzie podstawowym lub lokale nadające się do remontu, w przedwojennej substancji mieszkaniowej (Stabłowice, Osobowice, Księże Wielkie). Lekki wzrost (ok. 3%) zanotowano również na Klecinie.

Ceny maksymalne

Miejsce występowania maksymalnych jednostkowych cen transakcyjnych na terenie Wrocławia potwierdza stereotypowy podział na dzielnice lepsze i pozostałe. Najwyższą cenę (około 17 tys. zł za metr kwadratowy PU) w 2008 roku odnotowano w Rynku na Starym Mieście. Rok później Stare Miasto utraciło prymat, bowiem najdroższy lokal – apartament w obrębie placu Grunwaldzkiego – został sprzedany w cenie 15 944 zł za metr kwadratowy. Niewiele niższe ceny maksymalne wystąpiły w miejscach szczególnie pożądanych przez wrocławian do zamieszkania – tzw. Wielka Wyspa, Rynek oraz Borek. Jeśli w innych dzielnicach najwyższe ceny jednostkowe dotyczą prawie zawsze lokali o najmniejszym metrażu, to w tych okolicach nie ma takiej reguły. Generalnie w roku 2009 znacznie zmniejszył się obrót lokalami o cenach bardzo odbiegających od cen średnich, a więc apartamentami oraz mieszkaniami willowymi w dobrych dzielnicach. Trend ten dał się również zauważyć na rynku pierwotnym, na którym właściwie zamarł obrót apartamentami, a wielu deweloperów zahamowało lub wycofało się z inwestycji w tego typu lokale. Rozkład cen maksymalnych na mapie miasta będzie stopniowo zmieniał się w najbliższych latach, jeśli w obrocie wtórnym pojawią się wybudowane już lokale o standardzie apartamentów.

Przeciętna powierzchnia użytkowa

Przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem obrotu wynosi dla Wrocławia około 50,1 metra kwadratowego (w ostatnich latach niewielki spadek), a dla okolic Wrocławia około 62 metry kwadratowe (wzrost). Wielkość przeciętnej powierzchni użytkowej lokali w poszczególnych obrębach jest ściśle związana z przeważającym rodzajem zabudowy na danym terenie. W obrębach charakteryzujących się zabudową willową (Zalesie, Zacisze, a poza Wrocławiem: Oborniki Śląskie, gmina Długołęka) lub niską zabudową przedwojenną (Karłowice, Złotniki, Sępolno, Oporów) przeciętna powierzchnia lokalu jest wyższa od średniej dla Wrocławia. Z kolei w obrębach, na których w latach sześćdziesiątych i początku siedemdziesiątych ubiegłego wieku powstawały osiedla mieszkaniowe z lokalami o niskich normatywach powierzchniowych (Grabiszyn, Południe, Stare Miasto, Popowice) przeciętna powierzchnia lokalu jest niższa od średniej miejskiej. Ponadprzeciętną powierzchnią charakteryzują się lokale w obrębach z przewagą nowej substancji mieszkaniowej (Partynice, Ołtaszyn, Sołtysowice).

Dynamika zmian cen jednostkowych

Poniższy wykres przedstawia rozkład średnich cen transakcyjnych w rozbiciu na lokale w budynkach prefabrykowanych i pozostałych (z wyszczególnionym przebiegiem zmian cen lokali kilkuletnich) w poszczególnych miesiącach analizowanego okresu.

Przebieg zmian cen jednostkowych w zasadzie pokrywa się dla trzech analizowanych grup lokali. Dopiero w połowie roku 2007 zauważalna jest szybsza stabilizacja cen jednostkowych lokali w budynkach prefabrykowanych w stosunku do lokali z pozostałych dwóch grup. Przekłada się to na większe niż poprzednio rozwarstwienie cen jednostkowych pomiędzy poszczególnymi grupami. Początek roku 2010 charakteryzuje się brakiem zdecydowanego ruchu cen – następuje stabilizacja na poziomie osiągniętym w połowie roku 2009.

Analizując na wykresie trend zmienności cen jednostkowych w stosunku miesiąc bieżący/miesiąc poprzedni (podano w procentach), można zauważyć, że maksymalny trend wzrostowy wystąpił w okresie letnim roku 2006 i zatrzymał się w listopadzie 2007 roku. W całym 2008 roku możemy mówić natomiast o stałym, lekkim trendzie spadkowym. Rok 2009 przyniósł lekki trend wzrostowy, a w drugiej połowie roku nastąpiła stabilizacja. Zauważalne jest też pokrywanie się linii trendu cenowego lokali w budynkach prefabrykowanych z linią trendu lokali pozostałych. Jedynie na początku bieżącego roku daje się zauważyć lekki trend spadkowy cen lokali w budynkach prefabrykowanych.

Rok temu w opublikowanej w „Rynku Dolnośląskim” nr 6/2009 prognozie nakreśliłem również tzw. wariant pesymistyczny rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2009 roku. Przedstawiłem czynniki, które mogłyby doprowadzić do załamania rynku wtórnego i gwałtownego spadku cen mieszkań (między innymi masowe bankructwa deweloperów, totalna obstrukcja kredytowa banków, licytacje nieruchomości odbieranych przez banki niespłacającym kredytów kredytobiorcom, masowy wysyp na rynek nieruchomości kupowanych w celach spekulacyjnych, panika na rynku mieszkaniowym). Uznałem, że wariant ten jest mało prawdopodobny. Część respondentów wymieniających ze mną uwagi uznała, że odrzucenie tego wariantu jest co najmniej wyrazem zbytniego optymizmu. Na szczęście złe wróżby załamania rynku mieszkaniowego nie spełniły się. Widać to bardzo dobrze na powyższych wykresach. Co czeka nas w najbliższej przyszłości? Możliwe scenariusze kształtowania się rynku wtórnego mieszkań pokazuję poniżej:

Czynniki mogące wpłynąć na powstanie trendu spadkowego cen mieszkań na rynku wtórnym:

- pogarszająca się sytuacja gospodarcza (zmniejszający się PKB, spadek sprzedaży detalicznej i produkcji, wzrost bezrobocia) – prognozowana przez niektórych ekonomistów tzw. druga fala kryzysu

- drożejące kredyty mieszkaniowe i bardziej rygorystyczne warunki ich udzielania – trudniejszy dostęp do kredytów (egzekwowanie przez banki elementów Rekomendacji S II)

- zwiększenie podaży o lokale nabyte poprzednio w celach spekulacyjnych

- brak nowej grupy popytowej, wynikający z braku przyrostu nowych miejsc pracy

- rosnąca podaż wynajmu lokali i spadek czynszów najmu

Czynniki mogące wpłynąć na wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym:

- wyprzedanie gotowych mieszkań na rynku pierwotnym, z których sprzedażą deweloperzy mieli problemy wynikające z zastopowania kredytowania przez banki w poprzednich latach – przesunięcie popytu z rynku pierwotnego na wtórny

- wstrzymywanie budowy nowych mieszkań przez deweloperów: ponad 50% spadek liczby rozpoczętych nowych budów, ponad 20% spadek wydanych pozwoleń na budowę w 2009 roku – podaż z nowych inwestycji spodziewana jest dopiero pod koniec bieżącego roku

- wchodzenie wyżu demograficznego w fazę zakładania rodzin

- dalsze spłaszczanie różnic pomiędzy cenami lokali w UE i naszym kraju

- powrót ostrej konkurencji pomiędzy bankami udzielającymi kredytów (próby ominięcia Rekomendacji S II, powrót kredytów na ponad 100% wartości nieruchomości itp.)

Obecnie od pół roku mamy do czynienia z trendem horyzontalnym (zerowym), następuje stabilizacja cen. Patrząc na to, co dzieje się na rynku pierwotnym, należy spodziewać się, że ten trend w 2010 roku powinien zmienić się na lekko rosnący. Jego zmiana zależna jest od wielu czynników (patrz zestawienie powyżej). Wydaje się jednak, że kluczowym elementem, który w najbliższym okresie zadecyduje o sytuacji na rynku wtórnym lokali mieszkaniowych, będzie polityka kredytowa banków. Prognozuję, że nie będzie powrotu tanich i dostępnych dla niemal wszystkich kredytów, tak jak bywało w ostatnich latach, ale zauważalny już jest wzrost aktywności banków w udzielaniu kredytów inwestorom indywidualnym (znowu pojawiają się akcje promocyjne banków, więcej banków przystąpiło do programu „Rodzina na swoim”). Banki powracają również do udzielania kredytów walutowych. Niewiadomą jest, czy w większym stopniu będą one kredytować deweloperów.

Krzysztof Hojka

Analiza prezentowana na V konferencji organizowanej przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, zatytułowanej „Czas na inwestycje? Perspektywy krakowskiego rynku nieruchomości oraz wybranych miast polskich”.

mgr inż. Krzysztof Hojka

Rzeczoznawca majątkowy, analityk, inżynier budownictwa.
Z rynkiem nieruchomości związany od 2003 roku, od kiedy to zajmuje się, w ramach działalności prywatnej firmy, rzeczoznawstwem majątkowym.
Autor i współautor kilkuset wycen nieruchomości, głównie mieszkalnych, ale również komercyjnych i inwestycyjnych.
Członek-założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego.
Członek i analityk Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości.
hojka@hobi.wroclaw.pl
www.hobi.wroclaw.pl